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2014-10-04 10:46:27
안녕 게이들아 !!
얼마전 세기의 대결이라고 부를만큼 언론과 국민들 사이에서 뜨거운 관심을 모은 서울 삼성동 한국전력 부지의 매각건이
결국 삼성을 이기고 현대차 그룹이 최종 매입하는 것으로 일단락 된것을 다들 잘 알고 있을거야.
하지만 위의 기사에서 보듯이,
삼성동 한전부지를 매입하는데 현대차그룹이 무려 10조 5500억을 베팅해 고가매입을 하였다는 사실에 시장에서는 상당히 민감하게 반응하였어.
(감정가 3조 3346억원)
그에따라 현대차, 현대모비스, 기아차를 포함한 현대차 그룹의 시가총액이 13조원 이상이 증발해 버렸고,
대장주인 현대차 주가는 연일 하락세를 면치 못하고 있는 상황이야.
또한 현대모비스는 네이버에게 시가총액 6위자리를 내주었고, 기아차도 시가총액 10위로 내려앉았지.
현대차 그룹에서는 한전부지에 그룹총괄 컨트롤 타워, 호텔, 컨벤션센터, 자동차 테마파크 등 복합문화시설을 지어
그룹이 새로운 도약을 할 수 있는 발판이 되도록 하겠다고 말했어.
하지만 주주들을 비롯한 언론에서는 글로벌 자동차 시장에서 고전을 하고 있는 현대차가 R&D에 투자해도 모자를판에 엉뚱한 곳에 돈을 쏟아 부었다고
비난을 하는 분위기야.
뿐만 아니라 현대, 기아차 노조들이 강경 파업을 지속하는 현상황에서 부지매입이 과연 실효성있는 투자인지에 대한 의문도 증폭되고 있어.
현재 이와같은 사실은 언론에서도 많이 보도를 하였고, 그에따라 게이들도 너무나 잘 알고 있는 사실일거야.
헌데 재미있는 사실은 ...
언론에서는 삼성동 한전부지를 현대차 그룹이 매입함에 따라 향후 발생할 수 있는 한국 부동산 시장의 지각변동에 대해서 그닥 언급이 없다는 사실이야.
(대한민국 부동산 시장과 경제에 파급 효과가 클 수 있는 중요한 사건임에도 말이지 .. )
그래서 오늘 우리가 알아볼 주제는
삼성동 한전부지 매각을 통해 본 한국 부동산 시장의 전망에 대해 알아보려고 해.
먼저 이해를 돕기 위해 목차부터 살펴 보도록 하자.
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InDex (목차)
- 삼성동 한전부지 매각을 통해 본 한국 부동산 시장의 전망 -
(1) 삼성역 주변은 강남권 중심지로 떠오를 전망이다
(2) 기존 현대차 계열사 주변 지역은 공동화 현상 및 지역경제 침체가 발생할 가능성이 높다
(3) 종합 및 결론
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어떤 흐름으로 이야기가 진행 될지 조금은 이해 되겠지?
그럼 본격적으로 이야기 시작하도록 할게
- 삼성동 한전부지 매각을 통해 본 한국 부동산 시장의 전망 -
(1) 삼성역 주변은 강남권 중심지로 떠오를 전망이다
2008년 전세계에 불어닥친 금융위기는 대한민국 부동산 시장에 한파를 불러왔어.
승승장구 하던 강남권 부동산 시장도 그 여파를 피해가지는 못했지. 특히나 테헤란로 주변의 오피스 빌딩의 공실률이 눈에 띄에 늘었어.
하지만 대한민국 부동산 1번지인 강남권
그중에서 삼성역 주변은 GTX, KTX, 위례신사선 등 교통인프라가 집중될 것으로 알려지고,
또한 압구정아파트 지구의 재개발, 한전부지 및 코엑스 일대 개발 등의 호재가 겹치면서 관련 부동산 시장이 들썩이고 있는 상황이야.
실제로 삼성동 아이파크(전용면적 175제곱미터)는 올해만 1억원 가량 값이 올랐어.
특히나 부동산 매매시장의 선행지표로 볼 수 있는 경매시장에서 강남권 .. 특히 삼성역 주변의 몸값이 점점 높아지고 있어.
강남 3구(서초, 강남, 송파) 중 송파구는 최근 석촌호수 일대의 씽크홀(땅꺼짐 현상)이 문제로 부각되면서 부동산 가격 상승이 더딘편이야.
결국 서초, 강남구 중 수요가 가장 몰리는 강남구 .. 그 중에서도 삼성역 일대의 부동산 가치는 더더욱 높아질 것으로 예상할 수 있어.
- 삼성동 한전부지 매각을 통해 본 한국 부동산 시장의 전망 -
(2) 기존 현대차 계열사 주변 지역은 공동화 현상 및 지역경제 침체가 발생할 가능성이 높다
일단 (2)번에 대하여 말하기 앞서, 거시적으로 현재 대한민국 상업용(Office) 빌딩의 공실률부터 체크해볼 필요가 있어.
공실률이란?
상가나 건물 등이 얼마만큼 비어 있는지를 나타내는 비율
실물경기의 흐름을 파악할 수 있는 지표 중 하나로써, 경기가 나빠지면 폐업이 늘어나고 사업장 규모를 줄이게되어 공실률은 높아지게 된다.
반대로 경기가 회복되면 사무실 구입 또는 임대수요가 늘어나 공실률은 줄어든다.
위 자료는 한국감정원에서 발췌한 자료인데
표에서 보듯이 서울 지역(상업용 빌딩)의 공실률이 눈에 띄게 증가하고 있어.
특히나 서울의 대표적인 상업 밀집 지역인 여의도, 광화문, 강남 3곳 또한 공실률이 점차 증가 하고 있다는거지.
공실률이 10%라는 것은 사무실 10곳 중 1곳이 비어있다는거야.
인구가 가장 몰려 있는 서울이 이정도인데 .. 지방은 말안해도 예상이 되지? 지방에서는 이미 공실률이 20%가 넘은곳이 많아.
하지만 여기에 대한 반박으로 ..
공실률은 증가할지라도 오피스 빌딩에 대한 임대료는 오히려 증가하지 않았냐고 반문할수 있어.
하지만 이것은 오피스 빌딩에 대한 렌트프리(Rent Free)가 성행하기 때문이라고 말할수 있어.
렌트프리(Rent Free)란?
약정한 기간 동안 상가, 사무실 등을 공짜로 빌려 주는 무상임대를 말함
글로벌 금융위기 이후 부동산 불황과 창업시장 부진 등으로 상가 임차인을 구하기가 어려워지자,
렌트프리(무상임대) 조건을 내건 상가들이 전국에 걸쳐 속속 등장하고 있다.
즉, 쉽게 말해 ..
시장 법칙으로 따라 공실률이 늘어나면 부동산 주인은 당연히 임대료를 내려서 임차인을 구해야 하는게 맞어.
헌데 임대료를 내리게 되면 부동산 가치가 하락하게 되고 그에 따라 부동산 가격이 내려갈수 밖에 없어.
이러한 사정을 잘 아는 부동산 주인 입장에서는 임대료를 내리기 보다
임차인에게「월 임대료 500만원을 400만원으로 내려주기는 좀 그렇고 .. 6개월간 무상 임대를 해드릴게요. 7개월부터는 500만원씩 내세요」라고
말하는거지
물론 엄밀히 따지면 임대료가 내려간거는 맞지만, 문서상으로는 임대료가 그대로이거나 약간 올라가는 구조인거야.
다시 본론으로 돌아와서 ..
서울지역에 대한 오피스 공급은 점차 증가하고 있지만
반면에 오피스 빌딩의 수요는 점차 감소하여 공실률이 증가하고, 부동산 수익률은 떨어지고 있는 상황이야.
이와같은 상황에서 현대차 관련 계열사(약 30개)가 삼성동으로 이주한다고 생각해봐 .. 상상이 가지?
서초동 삼성그룹 사옥에 약 2만명 이상이 일하고, 그에 따라 파급되는 유동인구가 최소 10만명으로 이 또한 어마어마한 인구인데 ..
이에 필적하는 현대차 관련 계열사들이 삼성동에 최소 12,000명이 들어가게 되고, 그에따라 발생하는 유동인구까지 감안하면
이로 인한 경제적 파급효과는 상당히 클것으로 예상돼.
그럼 필연히 기존에 있던 현대차 관련 계열사 빌딩의 공실률이 점차 증가하고
가뜩이나 상업용 오피스 빌딩의 수익성이 좋지 않은 상황인데 ..
가뜩이나 상업용 오피스 빌딩의 수익성이 좋지 않은 상황인데 ..
현대차 계열사들의 빌딩이 매물로 나오게 된다면 헐값매각 내지 팔리지 않으니 공실률이 높은 상태로 방치될 수 밖에 없어.
또한 종국적으로 경기, 충청권에서 서울로 이주하게 되면 지방 경제의 타격은 불가피하게 돼.
(경기도 화성 남양연구소, 마북 연구소 인력들은 서울 양재동으로 이전 계획 예정)
그리고 현대차 관련 계열사들이 빠져나감에 따라 지역 공동화 현상도 일어날 가능성이 커지게 돼.
공동화현상 이란?
도시지역 내에서 지가급등의 이유로 주택들이 도시외곽으로 진출하게 되면 결국 공공기관이나 상업기관만이 남게 되는데,
이러한 현상을 공동화 현상이라 한다.
이런 현상이 심해지면 도시 외곽의 주택지에서 도심까지의 출퇴근이 매우 혼잡하고, 비능률이 심화된다.
- 삼성동 한전부지 매각을 통해 본 한국 부동산 시장의 전망 -
(3) 종합 및 결론
어느 도시, 어느 지역도 영원히 번영할 수 없고 시대적 흐름에 따라 기업들도 더 나은 곳으로 이전하는 것은 당연해.
특히나 일본에서는 한국보다 일찍 국토균형발전이라는 이름하에 도쿄로부터 수십키로 떨어진곳에 신도시를 짓고, 지방으로 공공기관 및 기업들을 이전했지만
지방도시들의 경제가 살아나지 못하고 또한 도쿄를 비롯한 대도시의 경쟁력이 오히려 더 떨어졌어.
그리하여 다시 도쿄로의 집중화 정책으로 변화했지. (신칸센 고속철도의 경우 교토에서 도쿄까지 1시간권 내로 만든다는 목표로 철도 속력을 더 높이는 중)
헌데 지방으로 공공기관을 이전하며 선진국들이 추진하는 정책과 오히려 상반되는 방향으로 가는 한국의 현실에 있어서
현대차 그룹이 삼성동으로 그룹의 총량을 집중화 하는것은 비록 국가 정책적 차원과는 상반되지만,
선진국의 실패사례와 글로벌 시대적 흐름으로 보았을때 그룹 차원에서는 상당히 의의가 있는 사업으로 볼 수 있어.
자동차의 도시로 유명하고 1960년대 미국 1인당 최소 소득을 올렸던 미국 디트로이트시가 파산한걸 다들 잘 알고 있을거야
1960년대부터 자동차 제조공장들이 해외로 이전하면서 도시의 활력을 잃기 시작했고 150만을 넘던 인구는 현재는 70만까지 줄어든 상태지.
물론 현대차 그룹이 삼성동으로 일부 이전한다하여 지방경제가 파산할 정도는 아니겠지만 ..
가뜩이나 지방의 인구 고령화와 인구 감소가 예상보다 큰 상황에서 지역경제를 위해 마땅한 대안을 내놓지 못하고
삼성동으로 이주를 한다면 자칫 지역경제의 침체를 심화 시키지 않을까 다소 걱정이 되는 부분이야.
여하튼 기존의 한전 건물을 헐고 새로 짓기까지는 상당한 시간이 걸리겠지만
현대차 그룹에서 한국판 아우토슈타트를 만들겠다고 하니 .. 과연 미래에 그 모습은 어떠할지 상당히 궁금해
이것으로 이야기는 마무리 짓도록 할게.
다들 끝까지 읽어줘서 고맙다. 주말 잘보내라 !!
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그럼 요약을 해보자.
서론 : 현대차 그룹이 삼성동 한전부지 매각건에 최종 승자가 되었다.
본론 : 부동산적인 관점에서 보았을때, 삼성역 주변은 향후 강남권의 새로운 중심지로 떠오를 전망이다.
하지만 기존 현대차 계열사들의 본사가 있던 지역은 공동화 현상 및 지역경제 침체가 나타날 가능성이 크다.
결론 : 이러한 가능성을 염두해 두고 지자체와 현대차 그룹은 이에 대한 대책이 필요한 실정이다.
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