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첫번째 글 - http://www.ilbe.com/6538391487 요식업의 흐름과 그 이유에 대한 분석

두번째 글 - http://www.ilbe.com/6540256216 상권흐름 분석과 예측

세번째 글 - http://www.ilbe.com/6548931224 푸드트럭, 달콤한 창업의 유혹

네번째 글 - 너 게이가 지금 보는 글

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임대료 순위 10위 권내는 모두 서울 상권이 차지했다. 20위 권내에도 충남 천안종합버스터미널과 부산 중구시장이 각각 19, 20위에 랭커됐을 뿐 나머지는 서울 상권이다. 그만큼 서울 상권이 강하다는 의미다. 임대료가 비싸다고 투자수익률이 덩달아 높아지는 것은 아니다. 1위 명동 상권은 9%대로 투자 수익률 부문에서는 전국 6위이다. 임대료 2위인 서울역은 66위로 밀려나 있고 강남대로는 134위로 이름값을 못했다. 투자수익률 10.3%로 1위 자리에 오른 울산 성남·옥교상권(본지 2월 27일자 B1면)의 임대료 수준은 3.3㎡ 당 5만8000원 정도다. 이 수치는 한국감정원이 지난해 4분기에 조사한 내용을 토대로 분석한 것이다. 한 상권에서도 집합상가와 일반상가 부문으로 구분해 조사함으로써 상권이름이 중복되는 경우도 있다. 전체 조사 상권별 평균 임대료는 일반상가가 3.3㎡당 10만5000원으로 집합상가 9만5000원보다 조금 높다. 임대료 1위인 명동은 일반 상가 상권이다. 명동에는 일반에 분양된 상가는 거의 없어 투자자용 성격이 강한 집합상가 조사자료는 없다. 1년간 임대료 상승율이 가장 높은 곳은 부산 광안리 상권이다. 전년 같은 분기 대비 9.4% 올랐다. 대구 범어상권은 9.3% 상승해 2위를 차지했고 3위는 서울 서초상권(8.8%)이다. 1, 2위 상권은 일반 상가부문이고 3위는 집합상가 상권이다. 이번에 조사한 상권은 집합상가 상권 170곳, 일반 상가 106곳 등 모두 276곳이다. 한국감정원은 이들 상권을 대상으로 매 분기별로 임대료와 투자수익률 등을 조사하고 통계청은 이를 토대로 국가통계자료를 만든다. 일반 상가는 2013년 1분기부터 조사가 시작됐으며 집합상가는 이보다 1년 늦은 지난해 1분기부터 통계자료가 만들어졌다. 그래서 집합상가 임대료 상승률은 1년이 아니라 3분기 기간동안 오른 수치다. <최영진 / 부동산경제 평론가 / 기사 스크렙>

 

②  나는 어디에서 장사해야 하는가 (feat. 과일가게 그리고 에비앙)

첫번째 쳅터의 제목에서 밝혔듯이 내가 위에 좌르륵 나열한 저 많은 내용은 사실 프랜차이즈 회사를 3년 이상 다녀본 게이들에게는 아주 익숙한 내용이다. 체계적인 방법으로 매장을 오픈해 봤거나 하는 게이들도 알 수 있겠지. 혹은 많은 게이들이 내가 다닌다고 생각하는 부동산 컨설팅 업체 중 프랜차이즈만 전문으로 하는 회사들에 다녀도 알 수 있는 내용이다. (그들은 대부분 피같은 창업자금에 피를 빨아 먹는 수법으로 연명하거나 있지도 않은 권리금을 소비자에게 뜯어내서 부동산, 건물주, 매장주인과 나눠먹기를 하는 식의 영업을 하고 있으니 컨설턴트가 추천하는 곳의 매장을 들어갈 게이들은 조심하도록 해라.)

<사진 : GOURMET 494(갤러리아 식품관) 야채코너 중 소포장 코너 / 콜리플라워 봐봐 지린다 진짜>

이마트, 홈플러스, 백화점 등의 대형마트들은 그렇게 물건을 싸게 파는데 심지어 요즘엔 배송도 해주는데 공산품 가격은 거기서 거긴데 뭐로 먹고 살까? 유통마진이겠지. 그 넓은 땅에 그렇게 많은 사람을 고용해서 써야하니 유통마진의 폭은 그들에게 굉장히 중요한 폭이 될꺼라고 생각해. 그렇다면 가장 큰 폭의 유통마진을 가지고 있는 상품이 뭘까? 모든 장사는 위험성이 있어야 수익률이 있다는 만고불변의 진리에 따라 가격 변동 폭이 가장 큰 농산품이 그 노릇을 하고 있어. 수산, 축산품은 저장이 되지만 농산품은 저장이 불가능한 종목들이 많거든. 그래서 모든 식품관의 초입은 항상 과일, 야채류가 자리하고 있고 지역별 소득수준에 따라 과일코너, 야채코너의 길이가 다르고 판매되는 상품의 품질이 다르고 가격이 다르지. 백화점이나 대형마트들에서 공산품이나 가전제품의 경우 전문 MD가 밴더를 시켜 상품을 컨택하는 경우가 많은데 농산품의 경우에는 절대로 밴더가 가지고 오는 상품을 검수하는 수준으로 품질 관리를 하지 않아. 그만큼 많은 신경을 쓰고 있다는 것이지.

가락시장 홈페이지(http://www.garak.co.kr)에 가면 매일매일 농산물의 경매 결과를 열람해 볼 수 있는데 오늘(9월12일)기준 방울토마토 5kg 한상자가 비싼건 16,000원이고, 가장 싼 것은 2,500원 밖에 하지 않아. 머스크메론, 그레이트(복숭아 품종 중 최상급) 등 상대적으로 보관 시일이 길지 않고 소위 비싼 과일에 속하는 상품의 경우에는 최저와 최고의 가격차이가 20배까지도 생기지.

시대가 시대다보니 부자가 아니라도 월세 살면서 골프치고 외제차 타고 비싼 커피 먹고 명품을 휘두르고 다닐 수는 있어. 하지만 그런 외부적 치장이 아닌 소비에 돈을 쓸 수 있는 소비가능 여유자금(Undressed Consumable Spare Cash 이하 UCSC  / 비슷한 개념의 기존 말 있으면 알려줘 난 나 혼자 이렇게 쓰고 있음)이 없으면 남들에게 보이지 않는 집에서 밥을 먹고 5만원짜리 메론을 잘라 먹을 일은 없지. 내가 상권 분석을 할때 가장 먼저 보는 곳이 백화점 식품관의 과일상태인 이유도 거기에 있어. 어떤 과일들과 야채들이 주로 전시가 되어있는지 상품의 상태가 ㅍㅌㅊ기준으로 위인지 아래인지를 보면 동네 수준을 대략적으로 판단 할 수 있지. 하지만 이건 어디까지나 나의 기준이고 아무에게도 공개한 적 없는 나만의 방법이야. 과일 소비가 많고 좋은 과일이 많이 전시되어 있는 백화점, 대형마트, 동네마트 주변의 상권일수록 1인가구보다는 가족단위 가구가 많고 소비 연령층이 폭이 고르게 분포되어 있는 경우가 대부분이야. 머구사는 게이들은 이마트 시지점에 과일가격과 칠성점 마트 가격만 확인해 봐도 금방 차이를 느낄 수 있을 것이라고 생각해. 혹시 본인들이 살펴볼 상권에는 백화점이나 대형마트가 없다는 게이들 있으면 내가 알려준 가락시장 홈페이지에 시세표롤 뽑아다가 분석 상권 근처에 있는 과일가게, 중소형 마트 들의 과일이 가격표에 나온 평균 단가보다 높은지 낮은지를 판단해 보면 될꺼야.

"야이 좆문가야 비싼과일 파는 백화점이면 당연히 좋은 동네에 있고 그럼 당연히 좋은 상권인거지 그게 상권분석이랑 무슨 상관? 좆논리 ㅁㅈㅎ" 이렇게 생각하는 게이들 분명히 지금쯤 있겠지? 그럼 이제 과일 가격(이하 FP)과 상권분석을 연결지어 생각하는 법에 대해서 이야기 할께.

<압구정 한양아파트>

FP가 평균 시세보다 위에 있고 상권 근처 편의점에 에비앙을 팔고 있으면 보여지는 소비와 보여지지 않는 소비가 모두 중요한 상권이야. 보통 이런 곳은 좋은 학군을 가지고 있거나 비싼 학원비를 자랑하는 곳이 대부분이고 더불어 미용실, 네일샵, 에스테틱샵 등의 가격이 타 지역에 비해 월등히 높은 곳이야. 이런 곳의 아파트 주차장에는 벤츠가 BMW보다 많고 BMW보다는 에쿠스나 제네시스380이 많을 가능성이 크지. 멋이 있다고 맛이 없으면 운지고 맛은 있는데 멋이 없어도 운지야. 겔러리아 백화점 주변, 압구정 현대아파트 백화점 주변, 삼성동 아이OO 주변,  동부이촌동, 평창동 등 주변에 이런 상권이 형성되어 있고 대부분 대부분 대형매장이고 보수적인 가족 외식용 레스토랑이 성행하고 있지.

FP가 평균 시세보다 위에 있고 근처 편의점에 에비앙이 없으면 보여지는 소비는 크게 중요하지 않고 소비의 개인만족도가 보여지는 것 보다 훨씬 더 중요한 상권이야. 역시 이런 곳에도 비싼 학원이 많지만 김치녀들을 위한 미용실, 네일샵, 에스테틱샵 등의 가격은 ㅍㅌㅊ수준이야. Foot Joy골프화 보다는 NIKE, Taylormade 골프화가 더 잘 팔리고 E클래스 이상의 차들이 잘 없는 것이 특징이야. 소득수준에 비해 검소한 소비성향으로 합리적인 가격을 받지 않으면 운지하기 쉽고 약간 멋은 없어도 맛은 있어야 성공할 수 있는 가능성이 크지. 대표적으로 등촌ㆍ염창ㆍ가양(일부) 도곡동, 흑석동(일부), 대치동, 잠실(반 이상), 서민 박원순씨가 살던 방배동 지역 연희동, 연남동, 동교동 경기남부지역의 대부분의 신도시 역시도 이와 같은 상권에 속한다고 볼 수 있지. 그런데 서울을 제외한 이런 상권을 형성하고 있는 지역에서 중요한 점은 그 중에서도 김치녀들이 있다는 점과 그들이 서울까지 가지 않고도 해당 지역에서 허영을 부릴 수 있는 곳이 한곳 정도는 생길 가능성이 크다는 것이야. 강남권으로 출퇴근 하는 김치들이 많이 사는 분당지역에 카페골목 형성을 보면 쉽게 어떤 방향성을 가지고 있는지 생각할 수 있겠지?

<남성역 두산위브>

FP가 평균시세정도로 유지되고 있고 근처 편의점에 에비앙이 있으면 돈은 없지만 보여지는 소비도 중요한 사람들이 많이 사는 지역이야. 이런 지역에는 대부분 유명한 프랜차이즈들이 많이 밀집되어 있고 특색이 있는 매장보다는 통일성을 가지고 운영되는 매장들이 많은 편이지. 이가자, 박준, 주노헤어의 모든 매장의 가격이 동일하지 않은건 알고 있지? 이런 쪽의 김치들이 가는 매장들은 이름은 있지만 동네미용실 보다 약간 비싼 수준의 값을 받는 경우가 대부분이고 BMW 3시리즈나 미니, 골프 등의 소형 외제차가 같은 값의 국산차보다 많은 지역이야. 대부분 거주민들이 30대 40대를 이루고 있고 지나친 사교육의 바람을 맞고 살아온 세대들이다 보니 자녀를 학원에 보내는 것에 대한 반감이 있고 그렇다보니 교육비로 지출되는 것이 타지역에 비해 상대적으로 적다고 보여. 골프백에는 주로 AK골프, DC골프에서 구매한 클럽들이 들어있지만 골프공은 꼭 PRO V1을 써야 한다고 생각하는 경우가 많아. 7호선 라인에 신축된 아파트들(강남권 제외)이 주로 이런 상권에 속하고 상암동도 살짝 비슷한 상권이라고 볼 수 있겠지. 소규모 개인 매장을 오픈하기에는 무리가 있다고 보이고 조금 평수가 작더라도 프랜차이즈 업체를 끼고 들어가는 편이 좋고 임대료가 상대적으로 높지 않은 지역이니까 장사를 통해서 안정적인 수익을 얻기에는 괜찮은 지역이라고 볼 수 있어.

<목동 11단지>

FP가 평균시세정도로 유지되고 있는데 근처 편의점에 에비앙이 없으면 보여지는 소비는 크게 중요시 하지 않고 대신에 교육렬이 엄청 높은 지역일 경우가 많아. 대표적으로 예전 목동 아파트 단지들을 예로 들 수 있겠지. 가족단위 구성원들이 살아가고 있고 UCSC가 낮기 때문에 보여지는 소비에는 크게 치중하지 않아. 골프를 치더라도 중고클럽을 사서 쓰는 경우가 많고 레저에 들어가는 비용보다는 사교육비에 들어가는 비용이 많아. 자녀에게 사용하는 교육비를 말 그대로 교육을 하는 비용으로 생각하기 보다는 자녀의 미래에 투자하여 본인의 노후를 대비하는 식으로 생각하는 경우가 많고 그래서 경쟁률이 높고 첫번째 언급한 지역보다 학원비는 낮지만 아이들은 더 많은 학원을 다니며 학업스트레스에 시달리는 경우가 많아. 비싼 음식을 파는 가족 외식형 레스토랑 보다는 돼지갈비집, 아구찜집, 에슐리 등이 성행을 하는 경우가 많아. 맛과 멋 모두 ㅍㅌㅊ는 정도면 망하지 않고 버틸 수 있고 급식충들을 위한 장사를 하려면 첫번째 지역보다 유리해. 하지만 돈이 없어서 어쩔수 없이 탈김치 된 사람들이 많기 때문에 그들을 상대로 허영심을 팔려고 하는 생각은 접어야 되는 지역이기도 하지.

<면목동 대원칸타빌 아파트 / 사진이 대부분 부동산119에서 찍은거네 난 그 회사 안다님>

FP가 평균시세보다 낮고 근처 편의점에 에비앙이 없고 과일을 파는 곳이 많다면 전형적인 중산층의 사람들이 살아가는 지역인 경우가 대부분이야. 생활 필수적인 요소에 관련 없는 소비들을 위한 샵들은 거의 찾아보기 힘들고 저렴하고 맛이 좋은 식당들이 아니면 운지할 가능성이 높은 지역이지. 레저나 문화혜택을 위한 소비는 찾아보기 힘들고 그나마 교육에는 투자를 하려는 사람들이 있어서 작은 학원은 많이 있지. 동대문구, 중랑구, 강북구(일부제외), 노원구(일부제외) 등이 이런 상권지역에 속하고 지역적 특성상 서울의 주요 상권과 큰 거리를 두고 있지 않기 때문에 이 지역의 20대나 30대들은 서울의 주요 상권에 몰려와 소비를 하는 경우가 대부분이라 지역 상권이 큰 의미가 없다고 생각해. 이런 지역일수록 택시회사가 많고 그래서 성행하는 기사식당들이 많이 있고 카페들의 평균 아메리카노 가격이 2500원정도를 이루고 있어. 내가 국수장사를 해야겠거나 이억게이처럼 냉면, 만두장사를 해야하는데 돈이 없다면 이런 지역에 들어가서 정말 맛있게 장사를 하는 것이 가장 좋은 선택이라고 생각해.

<노량진 고시촌> 

FP가 평균시세보다 낮고 근처 편의점에 에비앙이 없고 과일을 파는 곳이 많이 없다면 전형적으로 1인가구가 많은 지역일 경우가 많아. 고시원, 원룸 등의 주거 형태가 많고 소비에 있어서 맛보다 중요한 것이 돈인 경우가 많아. 생활 필수적인 요소도 최대한 축소를 해서 살아가는 사람들이 대부분이기 때문에 상권이 발달할 가능성이 적고 박리다매가 가능한 경우에는 초대박이 나는 경우도 있어. 양천구 신정동, 강서구 화곡동, 노량진 일대 지역이 이곳에 속하고 대부분의 매장에 권리금이 높은 편이야. 매출 집중 현상이 높기 때문인데 그거까지 설명하다가는 게이들 이 글 다 읽으면 하루 다 갈테니 그건 다음에 설명하도록 할께.

<역삼동 디오빌>

FP가 평균 시세보다 낮고 근처 편의점에 에비앙이 있고 과일을 파는 곳이 많이 없다면 그곳이 바로 김치녀 주요 출몰 지역일 경우가 많아. 꼭 그런 곳 편의점에는 한개씩 파는 바나나가 있고 구석 구석 작은 비싸지 않은 애견샵들이 많아. 1인가구이긴 하지만 보여지는 소득에는 돈을 아끼지 않는 계층들이 사는 지역이고 벤츠보다는 BMW가 많이 출몰하는 지역이고 포르쉐, 페라리, 멕라렌, 람보르기니와 같은 차량이 자주 출몰하는 지역이지. 꼭 언니들이 사는 동네라고 규정지어서 말할 수는 없지만 소득수준만큼의 소비성향을 가지고 있는 사람들이 주로 살고 있는 지역으로 멋이 있어야 맛있는 레스토랑이라고 생각하는 경우가 많으며 생활 필수적인 요소에 대한 소비보다는 정 반대의 소비에 더 많은 돈을 쓰고 사는 사람들이 모여 있는 곳이지. 혹시 세탁소를 차리고 싶은 게이들이 있으면 이런 상권에 들어가서 당일세탁을 원칙으로 하는 세탁소를 한다면 일이 많아 일베할 시간도 없어질꺼야. 주요지역은 서울사는 게이들 머리속에는 다 알고 있을 것이라고 생각하고 생략할께.

<이태원동 이건희 회장 자택>

FP를 알아볼 수 없을 정도로 과일을 파는 곳이 없고 근처 편의점에 에비앙이 있다면 두가지의 경우로 나눠질 수 있는데 남산동(일부), 리움겔러리 주변, 평창동, 자하문터널 주변, 성북동, 금호동(일부) 등 처럼 거주자 본인 이외에 대신 장보는 사람이 있어서 꼭 주변 지역이 아니더라도 좋은 과일을 먹을 수 있는 사람들이 살고 있는 지역이 그 중 하나야. 소득수준도 높고 소비성향도 큰 사람들이 살고 있는 지역 중 유일하게 커뮤니티를 형성하고 사는 사람들이 많아. 외부 인원의 유입에 대해 극도로 예민하고 문화, 레저, 교육, 건강 모든 면에 소비하는 금액이 고르게 분포되어 있는 경우가 많아. 네이버 블로그에서는 찾을 수도 없는 맛집들이 많고 세탁소를 찾아보기 힘들고 임대료는 싸지만 임대가 불가능할 만큼 매물이 없는 지역이지. 내가 그들의 생활 수준에 필요한 아이템을 가지고 있지 않다면 들어가지 말고 그 타겟을 상대로 할 장사가 있다면 여기만큼 좋은 곳도 없어. 예전에 이런 지역을 상대로 유기농 천으로 만든 기저귀를 배달해주고 기저귀를 수거해서 삶아다 주고 그 기저귀에 그 집 기저귀를 차는 애 이름을 금으로 자수해서 넣고 뭐 이런 식의 영업을 한 사람이 있었는데 ㄱㅆㅅㅌㅊ는 돈을 벌었지. 인터넷에 나오는 이야기 아니니까 찾아보지 말고 혹시 그 동네 사는 게이들이나 아는 게이들 있으면 댓글로 인증좀 해줘.

<구로디지털단지 예성유토피아 오피스텔> 

FP를 알아볼 수 없을 정도로 과일을 파는 곳이 없고 근처 편의점에 에비앙이 있는 또 하나의 지역을 대표적으로 보자면 구로디지털단지, 가산 디지털단지 등 오피스텔 밀집지역을 꼽을 수 있는데 괜찮은 교통환경과 강남지역의 오피스텔보다 낮은 집값 같은 외부적인 요인으로 인해서 강남이 아닌 지역에 사는 김치들이 많은 지역이기도 해. 내가 생각 했을 땐 마곡지구 오피스텔의 입주가 끝나면 이쪽 지역에 거주하는 김치들이 대거 유입될 것으로 생각되고 이곳 역시 학동, 논현, 신사에서 유행하는 매장의 분위기나 맛이나 인테리어가 유지되면서 가격이 저렴한 매장을 오픈한다면 장사가 잘 될 수 있는 확률이 많아.

3. 글을 마치며 (feat. 여기까지 읽었다면 진짜 대단함)

내가 제시한 것은 하나의 기준이야. "과일값과 에비앙" 동의를 하는 게이들이 있을지 없을지 모르겠지만 내가 위에서 언급한 기준을 자신이 사는 지역에 반영해 보면 내 주장의 타당성을 공감할 수 있을 것이라고 생각해. 주변 인프라 모든 것을 확인하는 것 보다 과일 값 하나 보는게 편리 하기 때문에 나는 이런 방법을 택해 상권을 분석하고 있어.

게이들이 뭔가 시작하고 싶은 모든 상권에 대해 분석하고 설명할 수 없어서 쓴 글이라 최대한 많은 케이스를 설명하려다 보니 글이 길어졌네.

무엇보다 중요한건 과일값을 돌아다니며 알아보는 열정과 에비앙을 파는 편돌이와 대화를 통해 얼마나 많은 김치들이 거주하고 혹은 그렇지 않은지를 판단하는 끈기야.  한 일주일 둘러보고 답나왔다고 엄빠 믿고 돈 쓰지 말고, 적어도 3개월은 꾸준히 한곳을 매번 다른 시간에 방문해가면서 지나가는 차 종류, 사람들이 입고 다니는 모습, 카페에 언제 가장 사람이 많은지 이런 것들을 복합적으로 보면서 게이들 나름대로의 추가적 기준을 마련해 보기를 바래.

긴 글 읽어줘서 고맙고 진짜 정성스럽게 쓴 만큼 많은 게이들에게 도움이 되는 글이기를 바란다.

세줄 요약

1. 과일 값이랑 에비앙 파는지를 보고 나는 상권분석 한다.

2. 과일값이 비싼 동네 = 소비의 성향이 고른 분포도를 지님(교육, 레저, 문화, 의료 등등)

에비앙을 파는 동네 = 소비의 결정에 외부의 시선도 포함됨

3. 이 기준을 가지고 3개월간 같은 지역 돌아보고 그 다음에 매장해도 늦지 않음.