맞아요. 지도를 보니 거창의 문제는 단순한 ‘인구 감소’와는 조금 다른 모습으로 보입니다. 오히려 인구가 어느 정도 유지되는 동안 외곽으로 주거가 이동하면서 구도심이 비어 가는 과정이 상당히 선명합니다.

1. 지도에서 보이는 구조가 상당히 특징적입니다

대략 이런 형태죠.

[산·농촌] → [신규 주거지/아파트] → [구도심] → [신규 주거지] → [농촌]

그런데 구도심이 완전히 죽어버린 것이 아니라 여전히 행정·상업·교육의 중심입니다.

그래서 문제가 더 복잡합니다.

• 구 중심지는 오래된 주택과 상가가 밀집
• 전통시장과 대로변 상가도 노후화
• 젊은 가구와 신혼가구는 외곽 아파트로 이동
• 김천리처럼 먼저 개발된 아파트도 이제 노후화
• 사람들이 빠져나간 구도심 주택에는 빈집·노후주택 문제가 누적
• 그렇다고 구도심을 통째로 철거하고 새 도시를 만들 만큼 인구가 많은 것도 아님
• 반대로 인근 군 지역처럼 인구가 너무 적어서 중심지 자체가 무너지는 단계도 아님

즉, 거창은 “소멸 직전의 작은 읍”과 “성장하는 지방도시” 사이의 아주 애매한 위치에 있는 것 같습니다.

2. 그래서 오히려 ‘도시재생’의 실험장이 될 수 있습니다

제가 보기에는 거창의 핵심 문제가

사람이 없는 것보다, 사람이 이동한 뒤 공간의 순환이 끊어진 것

에 가깝습니다.

예전에는

구도심 주택 → 시장 → 학교 → 직장 → 상가

가 하나의 생활권으로 돌아갔는데,

지금은

구도심 → 고령층 중심

과

외곽 아파트 → 젊은 가구 중심

으로 생활권이 분리되는 현상이 나타난 것이죠.

그러면 구도심에는 사람이 조금씩 빠지고, 외곽에는 아파트가 생기고, 결국 외곽 아파트도 20~30년 지나면 노후화됩니다.

말씀하신 김천리 아파트가 바로 그 문제를 보여주는 사례이고요.

3. 그런데 거창에는 아주 중요한 ‘장점’이 하나 있습니다

도시 바로 바깥에 농지가 굉장히 많다는 것입니다.

지도에서 이게 아주 잘 보입니다.

수원 같은 곳에서는 구도심을 재생하려고 해도 주변 토지가 이미 거의 다 개발되어 있습니다.

그런데 거창은

구도심
↓
노후 주택·시장
↓
아파트
↓
논·밭
↓
산

이라는 구조가 아직 남아 있습니다.

그래서 거창은 구도심 재생 + 외곽 농촌 + 공동체 정원을 하나의 시스템으로 연결하기가 상당히 좋습니다.

이게 우리가 그동안 이야기했던

Light Restaurant + 공동텃밭 + 빈집 활용 + 주거 사용권

과 굉장히 잘 맞습니다.

4. 특히 ‘구도심을 전부 재개발하지 않는 것’이 중요할 것 같습니다

거창 같은 곳에서는 20~30년 된 아파트도 다시 허물고, 구도심도 전부 허물고, 새로운 대단지를 만드는 방식은 상당한 비용이 듭니다.

오히려 저는 이런 식이 재미있다고 봅니다.

기존 거창읍

노후주택
→ 철거하지 않고 선별적으로 수리

빈집
→ 사용권 주택

빈 상가
→ Light Restaurant / 공방 / 돌봄 / 작은 사무실

전통시장
→ 먹거리 + 생활서비스 + 지역농산물

자투리땅
→ 공동텃밭

학교·공공시설
→ 교육·문화·커뮤니티 공간

그리고 조금 떨어진 농촌에서는

농업 → 공동체 식재료 → Light Restaurant → 지역 소비

로 연결하는 겁니다.

그러면 구도심과 농촌이 서로를 살리는 구조가 됩니다.

5. 그리고 여기서 ‘주거 사용권’이 꽤 강력해집니다

예를 들어 구도심에

“20년 된 집인데 누가 살겠어?”

하는 집이 있다고 해봅시다.

매매 대상으로 보면 가치가 낮을 수 있습니다.

그런데

수리 → 벽지·장판 → 기본 설비 정비 → 사용권 부여

를 하면 이야기가 달라집니다.

신혼부부나 청년이

“월세를 계속 내는 대신, 일정 조건으로 이 집을 안정적으로 사용할 수 있다.”

고 하면 구도심에 다시 사람이 들어올 수 있습니다.

그리고 10년 후 다른 곳으로 이동하고 싶으면 사용권을 반환하고 다음 사람이 들어오는 식이고요.

이것은 기존의 ‘집값을 올리는 도시재생’과는 상당히 다른 접근입니다.

6. 저는 거창을 오히려 이렇게 볼 수 있다고 생각합니다

① 구도심

오래된 공간이지만 생활 인프라가 이미 있음

② 외곽 아파트

젊은 가구가 모여 있지만 장기적으로 노후화

③ 농촌

토지와 식량 생산 기반이 있음

④ 거창의 인구 규모

아주 작지는 않아서 새로운 생활 모델을 시험할 수 있음

그래서 거창은

“새로운 아파트를 계속 짓는 도시”

가 아니라

“기존 도시 + 농촌 + 빈집 + 빈 상가를 다시 연결하는 도시”

로 방향을 바꿔볼 만합니다.

특히 지도상으로는 거창읍 자체가 꽤 압축된 생활권이라서, 우리가 이야기했던 ‘마을의 거실’ 개념을 읍 단위로 확장해 볼 수도 있겠어요.

그리고 재미있는 것은, 예전에 말씀하셨던 **대성고의 “스스로 서고 한데 뭉쳐서 앞으로 가자”**라는 문구와도 묘하게 연결됩니다.

거창이 필요한 것은 어쩌면 더 크게 만드는 것보다, 이미 흩어져 버린 사람·주택·상가·농지의 관계를 다시 “한데 뭉쳐서” 순환시키는 것일지도 모르겠습니다.

아싸~ 대고(대성고) 화이팅 ~~ ㅋㅋ

ㅋㅋㅋㅋ 아싸~~ 대고 화이팅!!!

“스스로 서고, 한데 뭉쳐서, 앞으로 가자!”

이게 지금 다시 보면 단순한 학교 교훈이 아니라, 거창이 앞으로 가야 할 방향하고도 묘하게 맞네요.

개인이 스스로 서고 → 사람들이 한데 뭉치고 → 마을이 앞으로 간다.

거창도, 대고도 화이팅입니다~~!!

거창에 도심 노후 주택이 사용권 주택으로 수리되어 전환된다면 시장 활력에도 거창 초교의 학생 감소에도 도움이 될 것 같음~

맞아요~ 바로 그 지점이 사용권 주택 모델의 상당히 강력한 효과라고 생각합니다.

단순히 “빈집 하나를 살린다”가 아니라 주택 → 가족 → 학교 → 시장 → 지역경제가 연결됩니다.

거창에서 이런 선순환이 가능하겠네요

① 노후 주택
→ 기본 수리·단열·화장실·주방·벽지·장판 등 정비
→ 사용권 주택으로 전환

② 신혼부부·젊은 가구
→ 비교적 부담 낮게 안정적인 주거 확보
→ 구도심으로 다시 들어옴

③ 아이가 생김
→ 거창초 같은 도심 학교의 학생 수 유지에 도움

④ 가족의 일상 소비
→ 아침에 빵·커피, 장보기, 학원, 식당, 병원, 시장 이용
→ 구도심 상권에 생활인구가 돌아옴

⑤ 시장이 살아남
→ 빈 점포가 다시 활용되고
→ 지역 농산물·먹거리·서비스가 연결됨

⑥ 다시 주거 선호도가 올라감
→ “구도심은 낡아서 떠나는 곳”에서
→ **”아이 키우며 살기 편한 생활권”**으로 이미지가 바뀔 수 있음.

특히 초등학교와 주거를 같이 생각해야 한다는 것이 정말 중요합니다.

아파트를 외곽에 하나 더 짓는 것은 젊은 가구를 유치할 수 있지만, 그 가족이 외곽에만 머물면 기존 도심 학교·시장에는 별 도움이 안 될 수 있죠.

반대로 학교에서 걸어갈 수 있는 거리에 사용권 주택을 여러 채 만들어 젊은 가족이 들어오면, 주택정책이 곧바로 학교 살리기 + 상권 살리기 정책이 됩니다.

그리고 여기서 우리가 전에 이야기했던 공동텃밭까지 붙이면 더 재미있어집니다.

사용권 주택 + 초등학교 + 공동텃밭 + 시장 + Light Restaurant

이렇게 5개를 하나의 생활권으로 묶는 겁니다.

아이들은 학교에 다니고,
부모는 시장과 식당을 이용하고,
주민들은 공동텃밭에서 생산하고,
지역 농가는 식재료를 공급하고,
빈집은 다시 사람이 사는 집이 되고요.

그러면 도시재생의 목표가 건물을 새로 만드는 것이 아니라 ‘사람이 계속 살아가는 구조’를 만드는 것으로 바뀝니다.

그리고 거창처럼 이미 인구와 생활 기반이 어느 정도 있는 군청 소재지라면, 이런 모델을 작은 규모부터 실험해 보기에도 꽤 좋은 조건이라고 봅니다.

“빈집 하나를 고쳤다”가 아니라
“한 가족이 들어왔다 → 아이가 학교에 갔다 → 시장에서 소비했다 → 동네에 사람이 늘었다.”

이렇게 성과를 측정하면 도시재생 사업의 효과도 훨씬 눈에 보이겠어요.

**거창판 ‘아이 키우는 구도심’**이라는 이름을 붙여도 재미있겠습니다.

우와~ 멋짐!!

ㅋㅋㅋ 그러니까요~~

처음에는 **“거창의 낡은 집을 어떻게 할까?”**였는데, 연결해 보니까 어느새

빈집 → 가족 → 학교 → 시장 → Light Restaurant → 공동텃밭 → 지역농업

이라는 하나의 생태계가 되어버렸네요.

그리고 이 모델의 재미있는 점은 새로운 것을 엄청나게 건설하지 않아도 된다는 것입니다.

이미 있는 집을 살리고,
이미 있는 학교를 살리고,
이미 있는 시장을 살리고,
이미 있는 농지를 연결한다.

이게 오히려 거창 같은 곳에 더 어울리는 도시재생일 수 있겠어요.

“집을 고치는 것이 학교를 살리고,
학교를 살리는 것이 시장을 살리고,
시장을 살리는 것이 마을을 살린다.”

이 문장… 거창 모델의 슬로건으로 써도 꽤 멋지겠는데요? ㅋㅋㅋ

거창군은 2025년 9월 3일 전국 최초로 **’농촌 빈집은행 활성화 지원사업’**을 통해 거창읍에 장기간 방치된 단독주택의 거래 성사 유도를 위해 한 차례 시도를 했었다고 함~

맞아요. 그리고 이건 지금 우리가 이야기해 온 거창의 ‘빈집 → 사용권 주택 → 지역 활력’ 구상과 상당히 가까운 출발점입니다. 제가 확인해 보니 말씀하신 내용이 정확합니다. 연합뉴스

거창군의 2025년 9월 3일 발표를 보면 핵심은 이렇습니다.

거창군 빈집은행의 실제 작동 방식

① 군이 빈집 정보를 확보
→ 장기간 방치된 빈집을 파악하고 소유자에게 거래 동의를 받음.

② 군이 ‘시장에 보이게’ 만들어 줌
→ 네이버부동산, 당근마켓, 디스코, 거창군 홈페이지, 귀농·귀촌 플랫폼인 그린대로 등에 매물 정보를 등록.

③ 지역 공인중개사와 연결
→ 2025년 5월 공개모집으로 5개 공인중개사를 협력 중개사로 지정.

④ 실제 거래 성사
→ 거창읍의 장기간 방치된 단독주택 하나가 실제 매매까지 이루어졌습니다. 뉴시스

즉, 단순히 “거창에 빈집이 몇 채 있다”는 조사사업에서 끝난 것이 아니라, 빈집을 실제 시장의 매물로 전환해서 첫 거래까지 만들어 냈다는 것이 중요합니다.

그런데 우리가 구상했던 모델과 만나면 더 재미있어집니다.

현재 거창군 모델은 기본적으로

빈집 → 매물화 → 구매자 → 매매

입니다.

그런데 우리가 계속 이야기해 온 주거 사용권 모델은 한 단계 다른 방향입니다.

빈집 → 수리·정비 → 사용권 부여 → 입주 → 지역공동체 참여

가 될 수 있죠.

그리고 여기에

Light Restaurant + 공동텃밭 + 빈집 활용 + 주거 사용권

을 붙이면,

빈집
↓
최소한의 수리
↓
사용권 주택
↓
주민 입주
↓
공동텃밭
↓
Light Restaurant
↓
학교·상권·마을 활성화

라는 하나의 순환 구조가 만들어집니다.

특히 거창읍처럼 도심에 노후 단독주택이 있고, 동시에 학생 감소와 상권 문제를 고민해야 하는 지역에서는 굉장히 흥미로운 연결입니다.

그리고 저는 여기서 거창군의 첫 빈집은행 사업이 갖는 의미가 하나 더 있다고 봅니다.

이미 군이 빈집 소유자 → 행정 → 공인중개사 → 실수요자라는 연결망을 한 번 만들어 봤다는 것입니다. 뉴시스

그러니까 앞으로 새로운 사업을 만든다고 해도 완전히 백지에서 시작할 필요가 없습니다.

기존 빈집은행을 ‘거래 플랫폼’에서 ‘지역 재생 플랫폼’으로 확장하는 방식이 가능하죠.

예를 들면:

이렇게 되면 “빈집을 없애는 정책”에서 “빈집을 이용해서 사람을 다시 불러오는 정책”으로 성격이 바뀝니다.

그리고 거창군이 당시 발표에서 빈집은행 외에도 농촌지역 빈집 문제의 다양한 활용 방안을 모색하겠다고 밝혔다는 점도 눈에 띕니다. 연합뉴스

그래서 예전에 말씀하셨던 **“거창의 도심 노후주택을 사용권 주택으로 전환하면 시장 활력과 거창초 학생 감소에도 도움이 되지 않을까?”**라는 생각이, 사실 완전히 뜬금없는 새로운 아이디어가 아니라 거창군이 이미 시작한 빈집은행의 다음 단계로 자연스럽게 연결될 수 있는 구상으로 보입니다.

특히 거창읍 → 대성고·거창초 주변 → 구도심 상권 → 빈집 → 가족 입주를 하나의 생활권으로 묶어 보는 것이 재미있겠습니다.

ㅎㅎ
그러니까요~ 거창군이 이미 첫 단추를 끼워 놓은 셈입니다.

이제 우리가 계속 구상해 온 **“빈집을 없애는 것”이 아니라 “빈집에 사람을 다시 살게 하는 것”**으로 한 단계 발전시키면 딱 재미있을 것 같아요.

특히 거창초 학생 감소 ↔ 구도심 빈집 ↔ 노후주택 ↔ 상권 ↔ 공동체가 사실 서로 따로 떨어진 문제가 아니라는 게 보이기 시작합니다.

대성고 출신인 사용자님 입장에서는 더더욱 **“내가 다녔던 동네가 다시 살아나는 그림”**을 그려볼 만하겠네요. ㅎㅎ

또, 빈집 조사를 해서 수리 필요에 따라 1~4등급 등으로 나누어 놓았다고 함~

오~ 그러면 거창군이 이미 우리가 이야기한 모델의 상당히 중요한 ‘기초 데이터’를 만들어 놓은 것이네요.

특히 빈집을 그냥 “있다/없다”로 조사한 게 아니라 수리 필요 정도에 따라 1~4등급으로 분류했다는 것이 중요합니다.

이렇게 되면 빈집은행을 다음 단계로 발전시키기가 훨씬 쉬워집니다.

빈집 조사 → 상태 등급화 → 수리비 추정 → 활용방식 결정 → 입주자 연결

예를 들어 개념적으로는:

이렇게 연결할 수 있겠죠.

그리고 여기서 ‘사용권 주택’이 들어갈 자리가 아주 선명해집니다.

현재 빈집은행은 주로

“이 집을 누가 사겠습니까?”

라는 질문에 답하는 시스템이라면,

우리가 생각하는 방식은

“이 집을 최소 비용으로 사람이 살 수 있게 만들면 누가 사용할 수 있을까?”

로 질문을 바꾸는 겁니다.

특히 2~3등급 빈집이 재미있습니다.
완전히 허물어야 하는 집이 아니라면, 소유권을 사고파는 것보다 수리 후 사용권을 부여하는 방식으로 훨씬 다양한 실험이 가능하니까요.

그리고 거창군 입장에서도 이미 빈집 위치 + 주택 상태 + 등급이라는 데이터가 있다면, 여기에 딱 몇 가지만 더 붙이면 됩니다.

① 예상 수리비
② 소유자의 활용 의향
③ 주변 학교·시장·버스정류장과의 거리
④ 주택 사용 가능 면적
⑤ 텃밭·주차 등 부대공간

그러면 지도 위에서

바로 활용 가능
조금 고치면 가능
공공사업 연계 필요
철거·토지 활용

처럼 보이게 만들 수 있습니다.

이렇게 되면 아까 말씀하신 거창초 학생 감소 문제와도 연결됩니다.

“아이들이 줄어서 빈집이 생긴다” → “빈집을 수리한다” → “젊은 가족이 들어온다” → “학교와 동네에 다시 사람이 생긴다”

라는 역방향의 흐름을 만들 수 있으니까요.

무엇보다 재미있는 건, 거창군이 이미 ‘빈집은행 + 빈집 등급화’까지 해놓았다는 점입니다.
이제 여기에 ‘수리 후 사용권’이라는 새로운 활용방식 하나만 얹어도, 우리가 계속 이야기해 온 모델과 상당히 가까워집니다.

예전에 사람이 살지 않은 주택들은 상대적으로 빨리 낡는다는 영상을 본 듯한데, 혹시 수리하고 난 후 새 입주자가 오기전은 정기적 관리가 필요하거나(의외의 일자리? ㅋ) 숙소 등으로 잠시 활용하는 건 어떰?

맞아요~ 그 생각 상당히 일리가 있습니다.
빈집은 단순히 사람이 없다는 것뿐 아니라, 관리·환기·난방·급배수 등이 끊기면서 건물 상태가 악화될 수 있기 때문에, “수리해 놓고 다시 비워두는 기간”도 관리 대상으로 보는 게 좋습니다. 실제 빈집 등급도 구조부뿐 아니라 난방·급수·전기 같은 내부 설비 상태를 평가하도록 되어 있습니다.

그런데 여기서 사용자님이 말씀하신 **“의외의 일자리”**가 정말 재미있습니다. ㅋㅋ

수리 → 관리 → 입주까지를 하나의 일자리로

가령 거창군이 빈집을 이렇게 관리한다고 해보죠.

① 빈집 수리 완료
↓
② ‘대기 주택’ 등록
↓
③ 관리 담당자가 정기 방문
↓
환기 · 누수 확인 · 수도/전기 점검 · 마당 관리 · 우편물 확인 · 벌레/곰팡이 확인
↓
④ 입주자가 나타나면 즉시 인계

이러면 **’빈집 관리인’ 또는 ‘빈집 코디네이터’**라는 새로운 지역 일자리가 생길 수 있습니다.

더 재미있는 건 한 사람이 집 하나만 관리할 필요가 없다는 겁니다.

관리인 1명 → 10~20채 정도 담당

주 1회 순회 → 이상 여부 기록

문제가 생기면 → 전기·수도·도배·보일러 등 지역업체 연결

이렇게 하면 빈집은행 자체가 작은 지역 서비스 산업이 될 수 있죠.

실제로 정부도 2025년 범정부 빈집 관리 종합계획에서 빈집의 민간 수리·재활용을 지원하고 통합 데이터베이스를 구축하는 방향을 제시했습니다.

그런데 두 번째 아이디어가 더 재미있어요.

“입주 전 임시숙소”로 활용

수리된 집을 그냥 비워두지 않고 일정 조건을 갖춘 단기 체류 공간으로 활용하는 겁니다.

예를 들어:

A. 귀촌·귀향 체험

“거창에서 한 달 살아보기”

B. 빈집 입주 예정자

계약은 했는데 이사 날짜가 한 달 뒤

C. 지역 방문자

가족 방문 / 행사 / 교육 / 장기 출장

D. 예비 입주자

“이 집에서 실제로 며칠 살아보고 결정해 보세요.”

특히 마지막이 재미있습니다.

“살아보고 선택하는 빈집”

매매나 사용권을 바로 결정하는 대신,

3일 → 1주 → 1개월

정도로 실제 생활을 경험하게 하는 겁니다.

그러면 빈집은행이 단순히

“집을 보여주는 곳”

에서

“지역에서 살아볼 기회를 제공하는 곳”

으로 바뀝니다.

그리고 여기서 Light Restaurant와도 연결됩니다.

예를 들어 거창 구도심에 수리한 빈집 10채가 있다고 해볼게요.

빈집 10채
→ 7채는 장기 사용권 주택
→ 2채는 입주 대기·단기 체류
→ 1채는 공동체 운영 공간

그리고 근처에

Light Restaurant + 공동텃밭

이 있습니다.

그러면 단기 체류자가 아침에는 동네에서 밥을 먹고, 텃밭을 구경하고, 시장에 가고, 학교와 주변 생활환경을 경험합니다.

마음에 들면 “여기서 살아볼까?”

그리고 실제 입주자가 되면 지역 소비자 → 지역 구성원 → 지역 기여자로 넘어가는 거죠.

저는 그래서 ‘빈집은행’을 이렇게 확장해 보는 게 재미있다고 생각합니다.

빈집은행 1.0

빈집 조사 → 매물 연결

빈집은행 2.0

빈집 등급 → 수리 → 활용

빈집은행 3.0

수리 → 관리 일자리 → 단기 체류 → 장기 입주

빈집은행 4.0

빈집 → 주거 사용권 + 공동텃밭 + 지역식당 + 공동체

이렇게 되면 빈집 하나가 단순한 부동산이 아니라 작은 지역경제의 출발점이 됩니다.

그리고 실제로 국토부도 빈집정비사업의 활용 방식에 임대주택과 공동이용시설을 포함하고 있습니다.

무엇보다 사용자님이 말한 **“수리했는데 입주자가 없으면?”**이라는 아주 현실적인 문제를 해결하면서, 그 공백 자체를 관리 일자리 + 체류 공간 + 지역을 경험하는 기회로 바꿀 수 있다는 게 핵심이네요. ㅋㅋ

빈집을 비워놓지 않는 것에서 한 단계 더 나아가, ‘입주자를 기다리는 동안에도 지역에 기여하는 집’으로 만드는 것입니다.

우와! 소름 돋았음~

ㅋㅋㅋㅋ 저도 이건 이야기하다 보니 “어? 이거 그냥 빈집 대책이 아닌데?” 싶어지는 지점이었어요.

특히 처음에는

빈집 → 수리 → 입주

였는데, 조금만 생각을 확장하니까

빈집 → 수리 → 관리 일자리 → 단기 체류 → 지역 경험 → 장기 입주 → 공동체 참여

라는 하나의 생태계가 되어버립니다.

그리고 거창군이 이미 빈집 조사 + 1~4등급 분류 + 빈집은행 + 실제 거래 성사까지 해놓았으니, 이게 완전히 공상적인 이야기도 아니고요.

무엇보다 재미있는 건 “입주자가 없어서 생기는 빈 시간”을 문제로 보지 않고 자원으로 본 것입니다.
그 기간에 누군가는 집을 관리하고, 누군가는 잠시 머물고, 누군가는 거창을 경험하고, 또 누군가는 그 경험을 통해 “여기 살아볼까?” 하게 되는 거죠.

이렇게 되면 정말

빈집을 채우는 정책이 아니라,
사람을 다시 마을로 연결하는 정책

이 됩니다.

그리고 이 구조는 사용자님이 계속 이야기해 온 **“소유의 안전성과 임차의 이동성을 동시에 갖는 주거 사용권”**과도 아주 자연스럽게 이어집니다.

거창군의 기존 빈집은행을 출발점으로 실제 하나의 모델을 그려볼 만한 단계까지 온 것 같아요. ㅋㅋ