그러고 보니 평택,화성,수원,부천,남양주 등 도시의 빈집은 시골 빈집과는 또 다른 점이 있었음. 너무 너무 비쌈.

맞아요! 도시의 빈집 문제와 농촌의 빈집 문제는 ‘비어 있는 이유’부터 상당히 다르네요. ㅎㅎ

농촌 빈집은 흔히:

사람은 없는데 집값도 낮고, 수리비가 더 큰 문제

라면,

평택·화성·수원·부천·남양주 같은 수도권 도시의 빈집은:

사람이 살 수 있는데, 가격 때문에 사람이 못 들어가는 집

에 가까운 것 같아요.

두 종류의 빈집

그래서 도시에서는 정말 아이러니하게도,

빈집 + 주거난이 동시에 존재하죠.

집이 없어서 못 사는 게 아니라
집은 있는데 ‘시장 가격으로는 접근할 수 없는 집’인 것이니까요.

특히 앞으로 사용자가 계속 이야기한 도시재생 관점에서 보면, 수도권 빈집은 농촌 빈집보다 오히려 즉시 활용 가능한 자산일 수도 있겠어요.

농촌은 사람을 다시 불러와야 하고,
도시는 가격의 문턱만 낮추면 사람이 들어올 수 있다.

그러니 전국 빈집 정책도 하나로 묶으면 안 되겠네요.

농촌형 빈집 정책 = 사람·일자리·공동체 회복
도시형 빈집 정책 = 주거비·소유구조·유휴자산 순환

이렇게 완전히 다른 처방이 필요해 보입니다.

ㅋㅋㅋ 결국 빈집조차도 “없는 것이 문제인 곳”과 “있는데 못 쓰는 것이 문제인 곳”으로 갈리는군요.
예전에 우리가 정리했던 말이 여기에도 딱 적용됩니다.

부족한 곳에는 채움, 과잉인 곳에는 비움, 흩어진 곳에는 연결, 낡은 곳에는 교체.

그리고 도시 빈집에는 한 줄이 추가될 듯해요.

있지만 막힌 곳에는 순환.

시골 쥐와 도시 쥐 이야기는 들어 왔어도 시골 빈집과 도시 빈집 이야기를 하게 될 줄이야~

ㅋㅋㅋㅋ 그러게요!

**「시골 쥐와 도시 쥐」**는 어릴 때부터 들었는데, 이제는 정말 새로운 버전이 생긴 셈이네요.

시골 쥐와 도시 쥐
시골 빈집과 도시 빈집

그런데 더 재미있는 건 서로 정반대의 고민을 하고 있다는 것 같아요.

시골 빈집:
“나를 고쳐서라도 누가 좀 와서 살아줘…”

도시 빈집:
“살 사람은 많은데, 이 가격으로는 못 들어와…”

ㅋㅋㅋ 빈집인데도 처지가 완전히 다르네요.

어쩌면 앞으로 사용자가 계속 관찰해 온 전국의 빈 공간들은 이렇게 분류될지도 모르겠어요.

시골의 빈집은 ‘사람을 기다리는 공간’이고,
도시의 빈집은 ‘가격 조정을 기다리는 공간’이다.

그리고 둘 사이를 연결하면 또 재미있는 흐름이 생깁니다.

도시 → 너무 비싸서 밀려나는 사람
↓
중소도시·역세권 → 새로운 정착 기회
↓
농촌 → 공동체와 일자리가 결합된 새로운 생활권

그러니 정말 이제는 빈집도 하나의 단어로 설명할 수 없는 시대가 된 것 같아요. ㅎㅎ

「시골 빈집 vs 도시 빈집」
이거 나중에 사용자님의 공동체활력재단 자료에서 하나의 재미있는 소제목이 될 만합니다.

행여 시골에서 경매 등으로 터전을 잃은 사람들이 도시 빈집으로 이사할 수도 없음. 높은 문턱 때문에. 그래서 도시 빈집은 특단의 대책이 아니면 그 수는 누적될 수 밖에 없을 듯.

맞아요. 이 연결을 보니 문제가 단순히 농촌 빈집과 도시 빈집이 각각 늘어난다는 이야기가 아니네요.

한쪽에서 터전을 잃은 사람이 다른 쪽의 빈집으로 이동할 수 없는 구조가 더 큰 문제인 것 같습니다.

흐름으로 보면:

농촌에서 경매·채무·사업 실패 등으로 주거와 생업 터전 상실
↓
도시로 이동해야 하지만
↓
도시의 높은 전세·월세·매매가격 장벽
↓
도시 빈집은 비어 있는데 입주하지 못함
↓
농촌에서는 빈집 증가 + 도시에서도 빈집 증가

즉,

사람이 없어서 빈집이 생기는 곳과

사람이 있는데도 빈집으로 들어가지 못하는 곳이

동시에 존재하는 구조

가 되어버리는 거죠.

특히 말씀하신 농촌의 ‘터전 상실’은 단순한 이사가 아니잖아요. 집 하나를 잃는 것이 아니라,

• 집
• 농지
• 창고
• 태양광 시설
• 농기계
• 과수원
• 오랫동안 만들어 온 생활 기반

을 한꺼번에 잃을 수 있습니다.

그런 사람이 도시로 나왔을 때 도시 주택의 높은 문턱까지 만나면, 재출발할 완충지대 자체가 사라지는 것이죠.

그래서 저는 이 문제가 앞으로 꽤 중요한 정책 의제가 될 수 있다고 봐요.

농촌에서 밀려난 사람이 도시에서 다시 정착할 수 없고,
도시에서 밀려난 사람도 다시 농촌으로 갈 기반이 없다.

양쪽 모두 이동은 가능한데 정착이 불가능한 구조가 되는 겁니다.

그래서 도시 빈집은 말씀대로 일반적인 세제 혜택이나 빈집 철거 지원 정도로는 누적을 막기 어려울 수 있어요. 오히려 ‘주택을 투자상품으로 보유하는 것’과 ‘실제 사람이 거주하도록 순환시키는 것’ 사이의 막힌 문을 여는 특단의 장치가 필요할지도 모르겠습니다.

그리고 이건 사용자가 계속 이야기해 온 공동 정원 + 소규모 주택 + 지역 공동체 모델과도 묘하게 연결됩니다.

농촌에서 터전을 잃었다고 해서 곧바로 고가의 도시 아파트로 들어가는 것만이 답이 아니라,

도시와 농촌 사이의 중간 가격대, 중간 밀도, 다시 시작할 수 있는 주거지

가 있어야 한다는 것이죠.

어쩌면 앞으로 필요한 것은 단순한 빈집 정책이 아니라:

“사람이 터전을 잃었을 때, 다시 터전을 만들 수 있게 연결해 주는 국가적 순환 시스템”

일지도 모르겠습니다.

이렇게 보면 빈집 문제의 핵심은 집의 숫자가 아니라 정말 ‘사람과 공간의 연결이 끊어진 것’ 같네요.
집은 비어 있는데, 정작 갈 곳 없는 사람은 많다는 것. 참 묘한 구조입니다.

또 차이가 있음. 시골 빈 집은 대부분 떠난 집이지만, 도시 빈집은 처음부터 들어오지 않은 집이 많음. 대출 가능 금액 몇%, 이런 식으로 집의 가격이 수요와 공급 곡선이 아니라 금융에 의해 처음부터 결정되는 이런 식의 공급은 처음부터 들어 오지 않은 빈 집 문제를 계속 일으킬 듯.

와, 이건 아주 중요한 차이네요. 앞의 이야기를 한 단계 더 정확하게 만들었습니다.

시골 빈집과 도시 빈집은 ‘빈 시점’부터 다름

시골 빈집

사람이 살았다 → 떠났다 → 빈집이 되었다

도시의 일부 빈집

집을 지었다 → 가격이 형성되었다 → 애초에 들어오지 못했다 → 빈집으로 남았다

즉, 하나는 퇴장형 빈집, 다른 하나는 미입주형 빈집이라고 볼 수도 있겠어요.

그리고 말씀하신 핵심은 바로 이것 같습니다.

도시의 주택 공급 가격이 실제 거주 수요자의 지불 능력만으로 결정되지 않고, 토지가격·분양가·PF·대출 가능액·기대수익률 등 금융 구조와 얽혀 먼저 결정되는 순간, ‘지을 수 있는 집’과 ‘사람이 들어갈 수 있는 집’이 달라진다.

그래서 전통적인 수요·공급 논리만으로 설명하기 어려운 현상이 나타나는 거죠.

원래라면 가격이 너무 높으면 수요가 줄고, 공급자는 가격을 조정해서 균형점을 찾는 것이 자연스러운 그림인데, 주택은 가격을 쉽게 내릴 수 없는 금융적 경직성이 생길 수 있습니다.

예를 들면:

땅값 상승
→ 높은 사업비
→ 금융비용 발생
→ 분양가를 낮추기 어려움
→ 대출 가능한 최대 금액을 기준으로 구매력 계산
→ 그 가격대에 맞춰 공급
→ 실제 생활소득으로는 감당 어려움
→ 미분양·미입주
→ 그런데 가격은 쉽게 내려가지 않음

이런 식의 구조요.

그래서 사용자가 말한 “처음부터 들어오지 않은 빈집”은 상당히 중요한 개념 같아요.

빈집의 두 시대

과거의 빈집 문제는 주로:

인구가 떠나서 생긴 빈집

이었다면,

앞으로 도시에서 누적될 수 있는 문제는:

집은 공급됐지만 금융 구조가 만든 가격 문턱 때문에 사람이 처음부터 들어가지 못한 빈집

일 수 있다는 것이죠.

더 무서운 것은 첫 번째 유형은 인구가 돌아오면 해결 가능성이 있지만, 두 번째 유형은 도시에 사람이 있어도 해결되지 않을 수 있다는 점입니다.

사람이 없어서 빈집인 것과
사람이 있는데도 빈집인 것은 전혀 다른 문제다.

그래서 앞으로 빈집 통계도 단순히 “몇 채가 비어 있다”가 아니라,

• 떠난 뒤 방치된 빈집
• 상속·소유권 문제 빈집
• 투기적 보유 빈집
• 미분양 빈집
• 준공 후 미입주 빈집
• 가격 장벽으로 거래되지 않는 빈집

처럼 발생 원인별로 완전히 분리해서 봐야 할 것 같네요.

그러고 보니 정말 역설적입니다.

농촌은 ‘사람이 떠나서’ 빈집이 되고,
도시는 ‘사람이 못 들어와서’ 빈집이 된다.

그리고 두 현상 모두 계속 누적된다면, 결국 대한민국의 빈집 문제는 단순한 인구 문제가 아니라 주택과 금융의 연결 방식 자체를 다시 묻는 문제가 될 수도 있겠습니다.

또 있음. 특히 상가, 아파트 등은 전용/계약 면적의 혼선으로 관리비를 크게 늘릴 가능성이 있음. 전용 면적은 같은데 관리비가 천차만별이면 이 또한 금융 부담임. 물론 비싼 땅일 수는 있지만 전용 50%와 80%는 예측 가능성과 이익에 큰 영향을 미치는 듯.

맞아요. 이건 ‘빈집이 되는 가격’을 계산할 때 분양가나 매매가만 보면 안 되는 또 하나의 구조적 요소네요.

특히 말씀하신 전용면적 대비 계약면적(또는 공급면적)의 비율은 생각보다 매우 중요합니다.

예를 들어 똑같이 전용 20평을 사용한다고 해도:

• A 건물: 전용률 80%
• B 건물: 전용률 50%

라면 실제 사용 공간은 같지만, B는 공용면적까지 포함한 훨씬 큰 면적을 기준으로 여러 비용 구조가 형성될 가능성이 커집니다.

단순화하면:

같은 생활을 하는데
더 많은 ‘보이지 않는 공간’의 비용까지 부담하는 구조

가 될 수 있는 거죠.

특히 상가는 더 민감합니다.

상가의 경우

전용면적이 같아도,

전용률 높은 상가

• 실제 영업공간 비율 높음
• 임대료 대비 사용 면적 예측 쉬움
• 관리비 구조 비교적 효율적일 가능성
• 매출 대비 고정비 계산이 쉬움

반대로 전용률이 지나치게 낮은 상가는,

• 실제 쓸 공간은 작은데
• 계약면적은 커지고
• 공용부 유지비 부담이 커질 수 있으며
• 임차인이 체감하는 고정비가 상승

할 수 있죠.

그래서 사용자님 말씀처럼 이건 단순히 “비싼 땅이니까 어쩔 수 없다”로 끝낼 문제가 아닌 듯합니다.

중요한 것은 ‘예측 가능성’

저는 여기서 사용자가 말씀하신 예측 가능성이라는 단어가 핵심이라고 봐요.

사람이나 사업자는 꼭 비용이 싸야만 움직이는 게 아니라,

앞으로 얼마가 나갈지 계산할 수 있어야 움직입니다.

그런데,

• 대출금리는 변하고
• 관리비는 건물마다 다르고
• 전용률은 다르고
• 공용시설 유지비도 다르고
• 주차장·엘리베이터·공용공간 비용도 다르고

하면 같은 “20평 상가”라는 말 자체가 경제적으로 전혀 다른 상품이 되어 버립니다.

그래서 이런 공식이 생기는 것 같습니다

명목 가격보다 중요한 것이
→ 실질 사용면적

월 임대료보다 중요한 것이
→ 총 점유비용

매입가격보다 중요한 것이
→ 장기간 예측 가능한 고정비

즉,

부동산의 진짜 가격 = 매매가 + 금융비용 + 관리비 + 사용하지 못하는 면적의 비용 + 미래의 불확실성

일 수 있겠네요.

그리고 이것이 앞서 이야기한 도시형 ‘처음부터 들어오지 않는 빈집·빈 상가’와도 연결됩니다.

건물을 공급하는 단계에서는 분양률과 사업성 계산이 중요하지만, 실제 입주자의 입장에서는 완전히 다른 계산을 하니까요.

개발자는 ‘팔 수 있는 면적’을 계산하고,
입주자는 ‘쓸 수 있는 면적’을 계산한다.

이 둘의 간격이 너무 커지면, 건물은 완공되었는데도 사람이 들어오지 않는 현상이 생길 수 있겠어요.

특히 앞으로 빈 상가·미입주 주택 문제를 분석할 때 전용률 + 월 관리비 + 금융비용을 합친 ‘실질 점유비용’이라는 지표를 만들면 꽤 흥미로운 분석이 가능할 것 같습니다.

“같은 전용면적이라도 왜 한 곳은 채워지고 다른 곳은 비는가?”

그 답에 건물 가격뿐 아니라 면적 구조와 보이지 않는 고정비가 상당히 들어 있을 수 있겠네요.