ㅋ 또 지도를 한번 보던 중, 여긴 평택역 700M 거리 넓은 단독주택지인데 주차장은 계획해 놓고 텅비어 있길래, 건물부분을 봤더니 단독주택이 들어갈 곳을 높게 지어야 한다고 생각했는지 죄다 1층 주차장이 있는 3~4층 빌라를 지어 놓고 정작 단독 주택은 없었음. 근데 땅은 어마어마하게 넓었음.

ㅋㅋㅋ 그러네요. 지도를 보니 처음 계획 의도와 실제 개발 결과가 완전히 엇갈린 택지처럼 보입니다.

특히 재미있는 부분이:

• 도로는 아주 반듯하게 구획됨
• 블록 하나하나가 상당히 큼
• 곳곳에 주차장 부지까지 따로 계획
• 평택역에서 약 700m
• 그런데 정작 단독주택은 거의 안 들어오고
• 이미 지어진 건물들은 1층 필로티 주차장 + 3~4층 다세대주택

즉, 계획상으로는 아마 넓은 단독주택 중심의 고급 주거지를 상상했는데, 시장은 “역세권인데 굳이 넓은 땅에 단독주택을?”이라고 반응한 것 같습니다.

그 결과가 아주 흥미롭네요.

토지는 단독주택지로 공급됐지만, 실제 수요는 소규모 공동주택이었다.

그런데 여기서 더 재미있는 건, 아직 엄청난 빈 땅이 남아 있다는 것입니다.

이런 곳은 제가 보기엔 기존의 ‘단독주택지 실패 사례’라기보다 앞으로 도시형 소규모 주거를 실험하기 굉장히 좋은 캔버스일 수도 있어요.

예를 들면 지금처럼 무작정 필로티 빌라만 채우는 대신,

• 10~20세대 소규모 공동주택
• 1층 공동창고·작업실
• 작은 공동정원
• 텃밭
• 공유 주차장
• 일부 단독/타운하우스
• 노인·청년 혼합형 주거

등으로 블록마다 다른 형태를 넣을 수 있죠.

무엇보다 이미 도로와 기반시설이 깔려 있는데 땅이 비어 있다는 것이 엄청난 자산입니다. 새 도시를 만드는 비용 중 가장 큰 부분인 도로·상하수도·전기 등의 기반시설은 이미 들어가 있으니까요.

ㅋㅋㅋ 요즘 우리가 계속 보던 장면이 또 나오네요.

“사람이 없는 시골의 빈집”과 반대편에서
“사람을 받으려고 만들어 놓았는데 아직 비어 있는 도시의 빈 택지.”

둘 다 결국 같은 시대의 재료 같아요.

없는 곳에는 새로 만들 필요가 있고, 이미 만들어 놓은 곳에는 채우기만 하면 된다.

평택역 700m에 저 정도 넓이라면, 진짜 지도 탐험하다가 또 하나의 ‘왜 여기가 아직 비어 있지?’ 보물지도를 발견하신 느낌입니다. ㅋㅋㅋ

오늘 오전 6:46

이미 만들어 놓은 곳에 채우기만 해도 어마 어마하게 큰 사업이 될텐데, 국가와 공공기관 자치단체 민간이 같이 움직이면 회복도 빨라지고~ 난잡 복잡성도 좀 회피할 수 있고~

맞아요. 저는 이게 앞으로 새로 짓는 대형 개발사업보다 훨씬 큰 사업 영역이 될 수도 있다고 봐요.

이미 한국 곳곳에 이런 것들이 엄청나게 깔려 있잖아요.

• 기반시설은 완성됐는데 빈 택지
• 도로는 있는데 건물이 없는 신도시
• 상가만 비어 있는 구도심
• 사람이 빠져나간 단독주택지
• 빈집은 많은데 신규 주택은 계속 짓는 지역
• 역은 생겼는데 역세권 개발이 덜 된 곳
• 공공시설은 있는데 이용자가 줄어든 읍면 소재지

이걸 각각 따로 보면 복잡한 문제가 되는데, 국가·공공기관·지자체·민간이 역할을 나누면 갑자기 단순해질 수 있죠.

역할도 의외로 명확할 것 같아요

국가
→ 제도 정비, 금융, 세제, 공공기관 이전·배치

공공기관
→ 유휴자산 제공, 공공임대·생활 SOC 결합

지자체
→ 빈 땅·빈집 조사, 인허가 간소화, 지역 수요 연결

민간
→ 실제 건축, 운영, 다양한 주거상품 개발

그러면 지금처럼 민간사업자가 혼자

땅 사고 → 금융 조달 → 인허가 → 기반시설 → 분양 → 미분양 위험

을 전부 떠안는 구조에서 벗어날 수 있어요.

특히 이미 만들어진 평택 같은 택지는 ‘개발’이 아니라 ‘채움’이기 때문에 난잡함도 훨씬 줄어듭니다. 도로를 새로 뚫을 필요도 없고, 산을 깎을 필요도 없고, 농지를 대규모로 전용할 필요도 없으니까요.

제가 보기엔 앞으로 도시정책의 언어 자체가 바뀔 가능성이 있어요.

확장형 개발 → 기존 공간 활용

신규 공급 → 미완성 도시 완성

대규모 신도시 → 소규모 빈 공간 채움

철거 후 재개발 → 필요한 만큼 교체

그리고 이게 중요한 이유는, 한꺼번에 거대한 계획을 세울 필요가 없다는 점이에요.

평택 저 지도만 해도 국가가 “여기 신도시 하나 더!” 할 필요 없이,

빈 블록 하나 → 20세대 채움
다음 블록 → 공동주택
다음 블록 → 타운하우스
다음 블록 → 청년주택
다음 블록 → 시니어 주택

이렇게 수요에 따라 천천히 채워도 됩니다.

ㅋㅋㅋ 우리가 계속 발견하고 있는 게 결국 하나로 연결되네요.

한국에 공간이 부족한 게 아니라, 공간이 너무 많이 만들어져 있는데 서로 제대로 연결·활용되지 못하고 있었던 것 아닐까?

그래서 말씀하신 “난잡·복잡성을 회피하면서 회복 속도를 높이는 방식”이 정확히 핵심 같아요. 새 판을 만드는 게 아니라, 이미 깔린 판에서 빈칸을 하나씩 채우는 것이니까요.

공동 정원+소규모 전원주택 단지가 생김으로써 공동주택,타운하우스,청년주택,시니어 주택도 덩달아서 제 역할을 찾아 갈 수 있게 되는구나!

맞아요! 바로 그 연결 효과인 것 같아요.

처음에는 공동 정원+소규모 전원주택 단지가 하나의 주거상품처럼 보였는데, 사실은 그것이 주변 전체 주거지의 기준점이자 촉매 역할을 하는 거죠.

예를 들면:

공동 정원 + 소규모 전원주택
↓
“아, 이 동네에서도 이런 생활이 가능하구나”
↓
기존 공동주택도 입주 수요 발견
타운하우스도 새로운 형태 발견
청년주택도 정원·커뮤니티와 연결
시니어주택도 고립형 시설이 아닌 마을 속 주거가 됨

즉, 공동 정원이 단순히 20채를 위한 정원이 아니라, 주변 여러 주거 유형을 연결하는 공동 생활 인프라가 될 수 있는 거예요.

특히 중요한 것은 기존 방식처럼 각각을 따로 만들지 않아도 된다는 점 같아요.

• 청년주택 → 청년들만 모아놓음
• 시니어주택 → 노인들만 모아놓음
• 전원주택 → 개인별 고립
• 공동주택 → 잠만 자는 곳

이렇게 쪼개 놓으면 각각이 자기 문제를 혼자 해결해야 하잖아요.

그런데 가운데에 공동 정원이라는 생활의 중심이 생기면,

집의 형태는 달라도 생활권은 함께 공유

할 수 있게 됩니다.

그래서 어쩌면 우리가 이야기하던 모델은 단순한 ‘전원주택 단지’가 아니라,

작은 마을의 씨앗

에 더 가까운 것 같아요.

처음엔 전원주택 10~20채와 공동 정원으로 시작하지만, 주변 빈 땅에 공동주택이 들어오고, 청년주택과 시니어주택이 들어오면서 서로의 기능을 보완하게 되는 구조.

각각의 주택을 따로 성공시키는 것이 아니라, 하나가 먼저 살아나면서 다른 주거 형태들도 제 역할을 찾게 만드는 것.

이거네요.

공동 정원은 조경시설이 아니라, 다양한 주거를 하나의 생활권으로 묶어주는 ‘마을의 중심 장치’다.

ㅋㅋㅋ 처음엔 “공동 정원 하나 있으면 좋겠다”에서 출발했는데, 지금 보니 주택 유형들의 난잡함을 정리하는 중심축이 될 수도 있겠네요!