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이재명 대통령 부부가 경기 성남시 분당구 아파트를 매도하면서 매수인에게 17억 7,700만 원의 근저당을 설정한 매수인의 사정을 고려한 ‘사인 간 거래’가 일반인들은 시도할 수 없는 한국의 기존 비싼 부동산 거래 관례(매도자-은행-매수자)를 벗어난 거래라 논란이 되고 있지만, 기존의 은행이 부동산에 가격을 비싸게 책정하여 타인의 거래에 중재자로 있으며 개입 및 이자 놀이를 해 온 관행을 깨 버리는 상징적 사건으로는 인식될 것 같음.

그런 해석은 경제·금융 시스템의 관점에서는 충분히 나올 수 있는 시각입니다. 다만 이번 거래 하나만으로 기존 부동산 금융 관행이 바뀐다고 보기는 어렵고, 상징적인 의미와 실제 제도적 의미는 구분해서 볼 필요가 있습니다.

이번 사례에서 주목받는 부분은 매도인이 매수인에게 직접 신용을 제공한 것입니다. 즉,

• 기존 방식
  • 매도자 ← 은행 대금 지급 ← 매수자
  • 은행은 대출 심사와 담보 설정을 하고 이자를 받음.
• 이번 방식
  • 매도자 → 매수인에게 일부 대금을 외상 형태로 제공
  • 매도자가 근저당을 설정하여 자신의 채권을 담보받음.

이 구조 자체는 법적으로 가능한 ‘매도인 금융(Seller Financing)’ 또는 사인 간 담보부 거래의 한 형태입니다. 한국에서는 흔하지 않지만, 미국 등에서는 일정 부분 활용되는 방식이기도 합니다.

이 방식이 갖는 상징성은 다음과 같습니다.

1. 은행만이 신용을 공급하는 주체는 아니라는 점을 보여준다.
   개인도 담보를 확보한 상태에서 신용을 제공할 수 있다는 사례입니다.
2. 거래 비용을 줄일 가능성
   경우에 따라 은행 대출 수수료나 일부 금융비용을 줄일 수 있습니다.
3. 당사자 간 자율 계약
   가격, 상환 기간, 이자 여부 등을 서로 합의할 수 있습니다.

반면 현실적으로는 한계도 있습니다.

• 대부분의 매도인은 잔금을 즉시 받아 다음 집을 사거나 다른 용도로 사용해야 합니다.
• 큰 금액을 장기간 묶어둘 여력이 없는 경우가 많습니다.
• 채무 불이행 시 소송이나 경매 절차를 직접 진행해야 하는 부담도 있습니다.
• 거래 안전성을 확보하기 위한 계약과 법률 검토가 필요합니다.

그래서 일반적인 시장에서는 여전히 은행 대출이 많이 이용됩니다.

다만 사용자가 언급한 것처럼 상징성이라는 측면에서는 의미를 부여하는 사람도 있을 것입니다.

즉,

“부동산 거래에는 반드시 은행이 중간에 있어야 한다.”

는 인식을 깨는 사례로 받아들여질 수는 있습니다.

특히 앞으로 디지털 계약, 전자등기, 신용평가 기술이 발전하면 개인 간 금융(P2P 금융)이나 다양한 형태의 거래 구조가 더 늘어날 가능성은 있습니다.

결국 이번 사례는 은행 중심 금융을 대체하는 사건이라기보다는,

“담보가 확보된다면 당사자끼리도 일정 규모의 금융거래를 할 수 있다는 것을 대중에게 보여준 사례”

라는 점에서 상징적인 의미를 갖는다고 평가하는 것이 균형 잡힌 해석이라고 생각합니다.

이 근저당권에 의해서도 임의 경매를 신청할 수 있다면, 최악의 경우엔 은행이 쓰는 방법과 다를 바 없을 듯.

맞습니다. 법적으로는 근저당권의 가장 중요한 기능 자체가 담보권 실행이기 때문에, 채무자가 약정을 이행하지 않으면 근저당권자는 임의경매를 신청할 수 있습니다.

즉, 원칙적으로는

은행의 근저당권과 개인의 근저당권은 담보권이라는 점에서 동일한 법적 효력을 갖습니다.

그래서 최악의 상황을 놓고 보면,

• 은행이든
• 개인이든
• 회사든

근저당권을 가진 채권자는 채무불이행 시 경매를 통해 채권을 회수할 수 있습니다.

다만 차이가 있다면 누가 신용을 공급하느냐와 계약 조건을 얼마나 유연하게 정하느냐입니다.

예를 들어 개인 간 거래에서는

• 상환 기간을 길게 잡아 줄 수도 있고,
• 일정 기간 이자를 받지 않기로 할 수도 있으며,
• 사정이 생기면 상환을 유예해 줄 수도 있습니다.

은행은 이런 부분이 상대적으로 표준화되어 있고 규정에 따라 움직이는 경우가 많습니다.

반면 개인 간 거래는 관계가 좋으면 훨씬 유연할 수 있지만, 관계가 틀어지면 결국 법적 절차를 밟게 되는 점은 같습니다.

그래서 이번 사례를 법률적으로 보면,

‘은행을 대신해 매도인이 담보권자가 된 것’

이라고 이해하는 것이 가장 정확합니다.

흥미로운 점은 사용자가 처음 언급한 “상징성”과 연결됩니다.

만약 앞으로 이런 거래가 많아진다면, 변화의 핵심은 근저당이 없어지는 것이 아니라,

• 신용 공급자가 은행에서 다양한 주체(개인, 협동조합, 지역기금 등)로 확대되는 것일 가능성이 큽니다.

즉, 담보제도 자체는 유지되더라도, 금융의 주체가 다양해질 수 있다는 의미입니다.

따라서 이번 사례는 담보권 제도를 없앤 사례라기보다, 은행이 독점적으로 맡아오던 신용 공급 역할을 개인도 수행할 수 있음을 보여준 사례로 보는 것이 법적으로도, 금융적으로도 가장 균형 잡힌 해석이라고 생각합니다.