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2026-07-21 09:30:05조선은 살곳이 못됨.
여름은 존나 덥고 겨울은 존나 춥고.
좃같은 땅이다.
세입자 기준으로 에이 아이한테 질문 해봤다.
질문.
저는 최근에 한 건물에 세입자로 들어갔습니다. 건물주를 만나 1년 계약 했고, 보증금 천만원에 월 60만원에 계약했고요. 그게 대략 6일 전입니다. 저는 성인pc방을 하려고 하거든요. 도박 같은거죠. 문제는 계약할때 집주인이 70대 할머니였는데, 그 분이 자기가 아는 다방이 있다고 거기로 오라고 해서 계약을 체결 했어요. 그땐 건물에 문제가 있다고 생각을 차마 못했죠. 막상 채 10평 남짓한 1층에 입주를 하니, 공용 계단 2층에 화장실이 있는데, 거기 전기불이 안 들어오는 겁니다. 저희가 그걸 공사 하려고 하니 업체측에서 워낙 건물이 노후되고 낡아서 전기선이 건물 안에 파묻혀 있는데 그걸 찾으려면 건물을 부셔서 안을 후벼야 된다고 해서 대공사가 된다고 하네요. 또 하나 문제는 제가 장사하려는 상가안에 성인pc방을 하려면 전기공사가 한번 들어가긴 해야 되는데 보통 100만원 들어가든요? 다른 건물은 그렇습니다. 그런데 여긴 건물이 워낙 노후 되서 공사를 하려면 300만원이 들어간다고 합니다. 전기공사 업체측에서 그런 말을 했어요. 그래서 집주인한테 그냥 보증금 돌려주세요 라고 말했고, 계약 파기 하겠습니다 말했더니 집주인이 왜 계약 하기 전에 잘 알아 보지 않았느냐면서 보증금 반환 의무가 없으며, 정 나가고 싶으면 임차인을 구해서 나가라고 합니다. 주인이 또 공용 건물의 2층 화장실은 불은 들어오게 해줄테니까 그냥 있으라고 하는데, 저는 나가고 싶거든요? 계약을 파기 하고 싶습니다. 왜냐하면 집주인한테 전기공사비 300만원이나 들어가는데 집주인이 200만원을 부담하라고 말했더니 집주인이 왜 그걸 내가 부담하냐면서 그건 세입자가 알아서 할 문제라고 하네요. 제가 잘못한게 아니잖아요. 그쵸? 어떻게 해결하죠?
답변.
많이 답답하고 억울하신 상황이시겠습니다. 임대차 계약 직후 예상치 못한 거액의 공사비가 들게 되어 당황스러우실 텐데요, 결론부터 말씀드리면 안타깝게도 현재 상황에서는 세입자 측의 일방적인 계약 해지 및 보증금 전액 환불은 법적으로 쉽지 않은 상황입니다.
질문자님께서 억울해하시는 마음은 충분히 이해하지만, 법적인 관점과 현실적인 해결 방안을 냉정하게 짚어드리겠습니다.
1. 법적으로 계약 해지가 어려운 이유
상가 임대차에서 시설물 설치 및 전력 증설 책임
업종(성인PC방) 특성상 필요한 특수 전기 공사나 전력 증설(승압) 비용은 원칙적으로 임차인(세입자)이 부담해야 하는 영역입니다.
건물이 노후되어 예상보다 공사비가 많이 나온다 할지라도, 이는 임대인이 계약 당시 속였거나 건물에 중대한 하자(주거 불능, 건물의 붕괴 위험 등)가 있는 것으로 보기는 어렵습니다.
임대인의 수선 의무 한계
임대인은 '기본적인 사용·수익에 필요한 상태'를 유지해 줄 의무가 있습니다. 따라서 2층 공용 화장실 전등 수리처럼 기존 시설의 하자 고침은 임대인이 해주는 것이 맞고, 실제 집주인도 이건 해주겠다고 한 상황입니다.
하지만 세입자의 '특정 영업 목적'을 위한 추가 전기 공사 비용까지 임대인이 대줄 의무는 없습니다.
'착오'나 '하자'로 인한 계약 취소 가능성
계약 전에 건물의 전력 용량이나 노후도를 직접 확인하지 않은 점은 법적으로 임차인의 과실로 인정될 가능성이 높습니다. 따라서 이를 이유로 계약을 무효화하거나 파기하기는 어렵습니다.
2. 현실적인 해결 방안
① 임대인과의 합의 도출 (비용 분담 협상)
집주인 입장에서도 계약 후 6일 만에 나간다고 하니 방어적으로 나오는 것입니다.
"전기 공사비가 예상보다 너무 많이 나와 장사를 시작도 못 할 형편이다. 공사비 일부를 임대인께서 부담해 주시거나, 월세를 일정 기간 감면해 주시면 안 되겠느냐"라며 타협점을 찾는 것이 현실적입니다. (건물 전기 시설이 개선되면 향후 다른 세입자를 받을 때도 건물주에게 이득이라는 점을 설득 요소로 삼을 수 있습니다.)
② 다른 전기 공사 업체 견적 재확인
한 업체의 말만 듣지 마시고, 다른 전기 공사 업체 2~3곳에 추가로 견적을 받아보세요.
노후 건물이라도 건물 전체를 부수지 않고 노출 배선(몰딩/배관) 방식으로 선을 새로 따서 공사비를 크게 낮출 수 있는 방법이 있는지 알아보시는 것이 좋습니다.
③ 중도 해지 합의 및 새 임차인 구하기
집주인 말대로 계약을 해지하고 나가려면 직접 권리금을 받거나 새 세입자를 구해서 계약을 승계시키고 나가는 것이 가장 빠른 보증금 회수 방법입니다.
이 경우 새 세입자를 구할 때까지의 월세와 복비(중개수수료)는 본인이 부담해야 할 수 있습니다.
요약 및 조언
집주인이 2층 화장실 전기를 고쳐주겠다고 이행 의사를 밝힌 이상, 임대인의 계약 위반을 이유로 한 법적 계약 파기는 불리합니다.
우선 다른 공사 업체를 통해 비용을 줄일 대안이 있는지 확인해 보시고, 공사비 조율이 불가능하다면 집주인과 월세 감면 등 합의점을 찾거나 새 임차인을 구하는 방향으로 진행하시는 것을 권장합니다.
질문.
근데 집주인이 8월 2일에 보증금을 돌려준다고 말해놓고 갑자기 입장을 바꿔서 그런말 한적이 없다고 하더라구요. 그리고 저보고 자기 아들하고 이제부터 대화하라고 합디다. 만약 제가 집주인하고 전화통화한걸 녹음을 못해놨으면 집주인이 마음이 바뀌어서 보증금 안 준다고 하면 제가 취할 수 있는 방법이 없나요? 어제 밤에는 집주인 아들이 저한테 전화해서는 계약하기 전에 집에 대해 꼼꼼히 알아보고 계약을 해야지, 소홀한 세입자 잘못이라면서 보증금 반환 의무는 계약서 1년 만기가 될때까지 없다고 하면서 저랑 다퉜습니다. 그리고 전 집주인 아들 전화번호를 화가 나서 차단했구요. 이제부터 집주인 할머니랑 하고 대화하고 싶은데, 이 할머니가 성인pc방이 뭔지, 전기공사가 뭐 어떻게 돌아가는지 나이가 75살이라서 잘 모르시는거 같은데 설사 몰랐다 하더라도 미리 계약 하기 전에 이것저것 저한테 싹 다 고지해야 하는게 맞는거 아닌가요? 계약 파기의 근거가 된다고 전 생각하는데요. 그리고 전 꼭 집주인 아들하고 전화통화 해야 하나요? 그 집주인 할머니는 저에게 자기 아들하고 대화하라는 문자를 보냈던데, 그 후에 제가 전화하면 집주인 할머니가 저랑 전화통화를 피하고 문자에도 답장이 없으면 이것도 계약파기의 사유가 되죠? 왜냐하면 계약 당사자는 할머니니까, 전 아들하고 대화할 이유가 없잖아요. 아들은 저랑 여전히 대화하고 싶어하던데, 제가 차단했을 뿐이죠.
답변.
원치 않는 대치 상황에 아들과의 마찰까지 더해져 스트레스가 정말 크실 것 같습니다. 질문해주신 핵심 사안들에 대해 법적·현실적 기준을 바탕으로 하나씩 짚어드리겠습니다.
1. 집주인이 말을 바꾼 경우, 구두 약속의 효력
녹음이나 문자 등 증거가 없는 경우: 안타깝게도 법적으로 "8월 2일에 보증금을 돌려주기로 했다"는 합의를 입증하기 어렵습니다. 집주인이 "그런 말 한 적 없다"고 부인하면, 법원이나 조정위원회에서도 입증 책임이 주장하는 사람(질문자님)에게 있기 때문에 이를 이유로 보증금을 강제로 반환받기는 힘듭니다.
2. "계약 전 건물의 노후 상태 등을 고지하지 않았다"가 계약 파기 사유가 되는지
고지의무의 한계: 법적으로 임대인은 '주요 구조부의 중대한 하자(누수, 붕괴 위험, 건물 전체 정전 등)'에 대해 고지할 의무가 있습니다.
그러나 '특정 영업(성인PC방)을 위한 승압 및 공사 비용이 많이 든다'는 사실은 임대인의 고지 의무 범위에 포함되지 않는다고 보는 것이 법원의 판례입니다.
집주인이 75세 어르신이고 관련 내용을 잘 몰랐다 하더라도, 법적으로는 "임대인이 일부러 속인 것이 아니라, 세입자가 영업에 필요한 건물의 전기 용량과 공사 견적을 사전에 직접 확인하지 않은 과실"로 판단할 가능성이 훨씬 높습니다. 따라서 고지 미이행을 이유로 한 계약 파기는 법적 근거로 인정받기 어렵습니다.
3. 집주인이 아들한테 대화를 미루고 전화를 안 받는 것이 계약 파기 사유가 되는지
계약 당사자와 대리인 문제: 계약 당사자가 할머니인 것은 맞습니다. 하지만 임대인이 본인의 권한을 가족(아들)에게 위임하여 대리인으로 내세우는 것은 법적으로 금지되지 않습니다.
집주인이 연락을 피하거나 아들을 통해 대화하라고 하는 행위 자체가 임대차 계약의 근과를 흔드는 중대한 계약 위반(채무불이행)은 아니기 때문에, 이 역시 계약 파기 사유가 되지 않습니다.
4. 집주인 아들과의 대화 및 현상황 대처 방안
집주인 할머니가 대화를 거부하고 아들에게 위임한 상태에서, 아들의 전화까지 차단해 두시면 상황은 아무런 해결 없이 세입자에게 불리한 방향(월세만 계속 차감되는 상황)으로 흐르게 됩니다.
아들과의 소통 재개 (현실적인 차선책)
감정이 많이 상하셨겠지만, 차단을 해제하시고 대리인인 아들과 대화하여 타협점을 찾는 것이 현실적으로 유일한 출구입니다.
아들 역시 법적인 테두리(계약 기간 1년 동안 보증금 반환 의무 없음)를 알고 강하게 나오는 상황이므로, 감정 싸움보다는 "서로 한 발씩 양보하자"는 기조로 접근하시는 것이 좋습니다.
협상 포인트 (제시해볼 만한 안)
단기 해지 합의: "공사비 문제로 도저히 영업을 시작할 수 없으니, 복비(중개수수료)와 1~2개월 치 월세를 차감하고 보증금을 돌려달라"고 합의 해지를 시도해 보는 방법이 있습니다.
새 임차인 구하기: 직접 부동산에 매물을 내놓고 다음 세입자를 빨리 구해서 보증금을 빼나가는 방법입니다.
향후 대화 시 반드시 녹음 및 문자 남기기
앞으로 집주인 측(할머니 또는 아들)과 나누는 모든 통화는 반드시 녹음하시고, 중요한 합의 사항은 문자 메시지나 내용증명으로 기록을 남겨두셔야 나중에 말이 바뀌는 것을 막을 수 있습니다.
지금은 억울한 마음이 크시겠지만, 법적으로 일방적인 계약 파기나 보증금 즉시 반환이 어려운 구조라는 점을 냉정하게 인지하시고, 아들과의 대화를 통해 손실을 최소화하는 합의점을 찾으시는 것을 강력히 권장합니다.
질문.
만약 집주인이 끝까지 보증금 안 돌려준다고 하면, 제가 할수 있는게 소송 거는거랑 그냥 세입자 구해서 빠져 나가는거랑, 이도 저도 안되면 걍 1년 장사하고 나가는거네요. 그쵸? 근데 소송 거는건 기간이 워낙 길어서 걸어봤자 배보다 배꼽이 더 커지는거 같은데.. 맞나요? 그리고 여긴 워낙 노후 상권이고, 건물도 오래됐고, 이 동네 사람들 유동인구도 없어서 세입자 구하는건 힘들꺼 같아요. 걍 1년 장사 하고 나가는게 현실적으로 맞나요? 그런데 집주인이 괘씸해서 월세와 전기세 나온걸 안 주고 싶거든요. 그럼 그냥 집주인이 보증금에서 차감하겠죠?
답변.
상황을 현실적이고 정확하게 파악하셨습니다. 말씀하신 세 가지 선택지(소송, 새 임차인, 1년 영업)가 법적·실무적으로 취할 수 있는 전부가 맞습니다.
질문자님이 정리하신 고민들에 대해 현실적인 답변과 주의할 점을 짚어드리겠습니다.
1. 소송을 걸었을 때: 진짜 배보다 배꼽이 더 클까?
네, 현재 상황에서는 소송을 권하지 않습니다.
승소 가능성의 문제: 법적으로 집주인의 명백한 계약 위반(누수, 건물 붕괴 위험 등)을 입증하기 어렵기 때문에 승소 장담이 어렵습니다.
시간과 비용: 소송 기간만 최소 6개월~1년이 걸리고, 변호사 수임료나 법원 인지대/송달료 등을 고려하면 패소하거나 어설프게 조정될 경우 손해가 훨씬 커집니다.
2. 현실적인 대안: "그냥 1년 장사하고 나가는 것"이 맞을까?
유동인구가 적고 세입자 구하기 힘든 노후 상권이라면 300만 원 공사비를 들이더라도 1년 동안 최대한 수익을 내고 나가는 것이 손실을 최소화하는 방법이 될 수 있습니다.
단, 공사비를 줄이는 시도를 먼저 해보셔야 합니다.
앞서 말씀드렸듯 건물을 부수는 매립 공사 대신, 노출 배선(몰딩) 방식으로 공사하면 비용을 100만 원 안팎으로 줄일 수 있는지 다른 공사 업체 2~3곳에 견적을 꼭 다시 받아보세요.
공사비를 100만 원 선으로 낮출 수 있다면, 1년 동안 월 60만 원 이상의 수익을 내며 보증금 1,000만 원을 무사히 지키는 것이 가장 현실적입니다.
3. 괘씸해서 월세와 전기세를 안 내면 어떻게 될까?
결론부터 말씀드리면, 월세와 전기세는 제때 내시는 것을 강력히 권장합니다. 감정적으로 안 주고 싶으신 마음은 이해하지만, 이로 인해 질문자님이 받게 될 법적 불이익이 큽니다.
① 월세를 안 낼 경우 (보증금 차감 및 계약 해지 당함)
보증금 차감: 집주인은 안 낸 월세를 당연히 보증금에서 깝니다.
강제 쫓겨남 및 손해배상: 상가임대차보호법상 3개월 치 월세(180만 원)가 밀리면 집주인은 즉시 계약을 해지하고 세입자를 쫓아낼 수 있습니다. 이 경우 질문자님이 쫓겨나더라도 remaining 계약 기간에 대한 손해배상이나 원상복구 비용까지 청구당할 수 있습니다.
② 전기세를 안 낼 경우
전기세는 건물주에게 내는 게 아니라 한전(한국전력)에 내는 비용입니다.
전기세를 연체하면 집주인에게 골탕을 먹이는 게 아니라, 질문자님 명의로 단전(전기 끊김) 조치가 내려지고 가산금이 붙어 결국 본인이 다 내야 합니다.
