2025년 8월 26일부터 시행된 수도권 외국인 토지거래허가제의 외국인투자 촉진법(FIPA) 위반 여부는 현재 법조계와 투자업계에서 매우 뜨거운 쟁점입니다. 2026년 2월 현재까지의 상황을 요약하면 다음과 같습니다.
1. 위반이라는 주장 (투자자 입장)
 * 내국인 대우 원칙(National Treatment) 위반: FIPA 제3조는 외국인에게 내국인과 동등한 대우를 보장합니다. 하지만 이 제도는 '외국인'만을 특정하여 서울 전역 등 광범위한 지역에 실거주 의무 (2년)와 사전 허가를 강제하므로 명백한 차별이라는 지적입니다.
 * 송금 및 투자 자유 저해: 해외 자금 출처 조사를 강화하고 비자 유형까지 따지는 것은 FIPA가 지향하는 외국인 투자 자유화 및 간소화 원칙에 반한다는 비판이 있습니다.
2. 위반이 아니라는 주장 (정부 입장)
 * 공공질서 및 국가안보 예외: FIPA 제4조는 **'공공질서의 유지'**에 지장을 주는 경우 투자를 제한할 수 있도록 허용합니다. 정부는 외국인의 투기적 수요가 주거 안정을 해치는 것을 공공질서 위기로 해석하여 이 조항을 방어 논리로 사용합니다.
 * 상호주의 원칙: 최근 개정된 부동산거래신고법상의 '상호주의'를 근거로, 한국인의 부동산 취득을 제한하는 국가의 국민에게 동일한 제한을 거는 것은 국제 관례상 정당하다는 입장입니다.
3. 실무적 결론
 * 틈새(Loopholes): 현재 오피스텔은 허가 대상에서 제외되어 있으며, 상속이나 경매를 통한 취득도 허가 대상이 아닙니다. 주택 대신 이러한 자산군으로 자산을 재편하는 것이 유리합니다.
 * ISDS 리스크: 만약 미국 시민권자 등 FTA 체결국 투자자로서 대규모 자금을 운용한다면, 향후 이 제도가 투자자-국가 분쟁 해결(ISDS)의 대상이 될 가능성을 주시하며 법인 구조를 설계해야 합니다.
결론적으로, 법적으로는 "위반 소지가 다분하지만, 공익적 목적으로 집행되는 과도기적 규제"로 취급받고 있습니다.